Az Európai Bizottság új uniós szabályozási keretet javasol, amely megkönnyítené a tagállamok és az önkormányzatok számára a rövid távú lakáskiadás korlátozását a lakhatási válsággal küzdő területeken. A javaslat nem vezetne be uniós Airbnb-tilalmat: a konkrét szabályokról továbbra is a nemzeti és helyi hatóságok döntenének, így Magyarországon is megmaradna a hazai kormányzati és önkormányzati mozgástér.
Az Európai Bizottság szeptember 9-én mutatta be az Affordable Housing Act, vagyis a megfizethető lakhatásról szóló jogszabálycsomag tervezetét. Ennek egyik eleme egy közvetlenül alkalmazandó uniós rendelet lenne, amely közös szabályokat állapítana meg arra, mikor és milyen feltételekkel avatkozhatnak be a hatóságok a lakáspiacba a megfizethetőség és a lakáskínálat védelmében. A másik elem egy bizottsági ajánlás, amely elsősorban a lakáskínálat növelésére, az engedélyezés gyorsítására és a meglévő épületállomány jobb kihasználására tesz javaslatokat.
A Bizottság hangsúlyozza: a lakáspolitika továbbra is alapvetően tagállami, regionális és helyi hatáskör marad. A tervezet célja nem a tagállami lakáspolitikák egységesítése, és önmagában nem ad új jogot a rövid távú lakáskiadás betiltására vagy korlátozására sem. Azt határozná meg, hogy a nemzeti jog alapján egyébként rendelkezésre álló korlátozásokat mikor lehet az uniós joggal összeegyeztethető módon alkalmazni.
Lakhatási szempontból feszültséggel terhelt területek
A javaslat egyik legfontosabb újítása, hogy közös módszertant vezetne be a „lakhatási szempontból feszültséggel terhelt területek” meghatározására. A besorolás nem automatikusan egész városokra vagy régiókra vonatkozna: akár egy kerület, településrész vagy más kisebb terület is kijelölhető lenne, de csak a probléma kezeléséhez szükséges földrajzi kiterjedésben.
A rendelettervezet szerint főszabály szerint három feltételt kellene vizsgálni. A lakásár–jövedelem aránynak el kell érnie legalább a nyolcas értéket, ami a bizottsági módszertan szerint azt jelenti, hogy egy átlagos méretű lakás megvásárlásához nyolc év egy főre jutó rendelkezésre álló jövedelme szükséges. Emellett ennek az aránynak az elmúlt tíz évben növekednie kellett, és a népesség, valamint a lakáskereslet és -kínálat várható alakulása alapján arra kell jutni, hogy a helyzet beavatkozás nélkül a következő három évben sem enyhül. Ha a lakásár–jövedelem arány már eléri a tízet, a tízéves emelkedés külön bizonyítása nem lenne szükséges.
A tervezet tehát nem abból indul ki, hogy minden magas lakásárú vagy turisztikailag frekventált területen indokolt korlátozni az Airbnb-típusú szolgáltatásokat. A hatóságoknak objektív, átlátható és ellenőrizhető adatokkal kellene bizonyítaniuk a lakhatási feszültséget.
Az Airbnb korlátozásához külön is bizonyítani kellene annak lakáspiaci hatását
A lakhatási feszültség megállapítása önmagában még nem lenne elegendő a rövid távú kiadás korlátozásához. A helyi vagy országos hatóságnak azt is bizonyítania kellene, hogy a rövid távú lakáskiadás legalább a megelőző három évben jelentős kedvezőtlen hatást gyakorolt a lakások elérhetőségére vagy megfizethetőségére az adott területen. Ehhez felhasználhatók lennének a rövid távú lakáskiadásról szóló, 2026 májusától alkalmazandó korábbi uniós rendelet alapján gyűjtött adatok is.
A szabályozás egy másik fontos korlátja, hogy ha az intézkedés kizárólag a lakhatás megfizethetőségének és elérhetőségének védelmére hivatkozik, akkor a rövid távú kiadás korlátozása nem terjedhetne ki a bérbeadó saját elsődleges lakóhelyére. A szabályozás elsősorban azokat a lakásokat célozná, amelyeket nem elsődleges lakhatási célra használnak, és különösen azokat a rövid távú kiadási formákat, amelyek nagyságuk, gyakoriságuk vagy üzletszerű jellegük miatt nagyobb eséllyel vonnak el lakásokat a hosszú távú lakáspiacról.
A korlátozásnak emellett szükségesnek és arányosnak kell lennie. A hatóságnak igazolnia kellene, hogy egy kevésbé korlátozó megoldással nem lehetne hasonló idő alatt ugyanolyan eredményt elérni. A beavatkozást pontosan a problémás területre kellene korlátozni, az érintettek számára pedig jogorvoslati lehetőséget kell biztosítani.
Az új intézkedések legfeljebb öt évre lennének bevezethetők, ezt követően csak újabb felülvizsgálat után lehetne meghosszabbítani őket. Ha a feltételek időközben megszűnnek, a korlátozást vissza kellene vonni. A már jogszerűen fennálló helyzeteket érintő szabályoknál megfelelő átmeneti időszakot is biztosítani kellene. A rendelet ráadásul nem alkalmazná automatikusan az új követelményeket a hatálybalépése előtt már elfogadott korlátozásokra.
Nem csak a rövid távú lakáskiadásról szól a javaslat
Bár a figyelem elsősorban az Airbnb-re irányul, a rendelettervezet szélesebb problémát kezel. A lakhatási feszültséggel küzdő területeken bizonyos feltételekkel a nem elsődleges lakóhelyként használt ingatlanok megszerzését vagy használatát, illetve a hosszú ideje üresen álló lakások problémáját érintő intézkedések is igazolhatók lennének. A tartós üresen állás szabályozásánál ugyanakkor figyelembe kell venni például a munkavégzés, tanulás, egészségi ok, hagyatéki eljárás vagy az ingatlan lakhatatlansága miatti indokolt távollétet.
A Bizottság szerint az ilyen keresleti oldali korlátozások önmagukban nem oldják meg a lakhatási válságot. A lakáshiány alapvető strukturális oka sok területen továbbra is az elégtelen kínálat, ezért a rövid távú kiadás korlátozását lakásépítési és kínálatbővítő intézkedésekkel kell kiegészíteni.
A csomaghoz kapcsolódó bizottsági ajánlás ezért többek között a barnamezős területek és üresen álló épületek lakáscélú hasznosítását, a felújítást és funkcióváltást, valamint a szociális és megfizethető bérlakások kínálatának növelését ösztönzi. Javasolja az engedélyezési eljárások gyorsítását és digitalizálását is: egyes esetekben 60 napos ügyintézési határidő, gyorsított eljárások és korszerűbb, például moduláris vagy előregyártott építési technológiák alkalmazását is támogatná.
Európában egyre súlyosabb a megfizethetőségi probléma
A Bizottság azzal indokolja a fellépést, hogy a megfizethető lakhatás hiánya egyre több európait érint: egy friss Eurobarométer szerint a városokban élők 51 százaléka közvetlen és sürgető problémának tekinti a lakhatást.
Az Euronews által idézett adatok szerint 2015 és 2025 között az európai lakásárak közel 65 százalékkal, a bérleti díjak pedig több mint 21 százalékkal emelkedtek. A rövid távú bérbeadás ugyan az EU egészét tekintve a lakásállomány mindössze mintegy 1,2 százalékát érinti, a leginkább turisták által terhelt térségekben azonban az aránya akár a lakásállomány ötödét is elérheti.
Az Airbnb már bírálta a tervezetet. A társaság szerint a szabályozás nem növeli közvetlenül a hosszú távú lakáskínálatot, és további bizonytalanságot okozhat a lakásukat kiadók számára. A platform inkább az új lakások építésének, a felújításoknak és az üres ingatlanok hasznosításának ösztönzését tartaná a megfizethetőségi válság megfelelőbb kezelésének.
A bizottsági javaslat egyelőre nem jogszabály: a rendeletről még az Európai Parlamentnek és a tagállamokat képviselő Tanácsnak is meg kell állapodnia. Ha elfogadják, nem egységes európai Airbnb-korlátozás jön létre, hanem egy olyan közös jogi keret, amely nagyobb jogbiztonságot adhat a lakhatási válsággal küzdő városoknak. A magyar államnak és az önkormányzatoknak is megmaradna a lehetőségük arra, hogy saját szabályokat alkossanak a rövid távú lakáskiadásról a hazai jog által biztosított hatáskörükben.
Az uniós szabályozás nem azt mondaná meg, milyen konkrét korlátozást kell bevezetni: az érintett hatóság továbbra is szabadon dönthetne arról, hogy beavatkozik-e, és milyen eszközt választ. A lakhatási okból bevezetett korlátozásokat ugyanakkor adatokkal kellene alátámasztani, és bizonyítani kellene, hogy azok szükségesek, arányosak és az adott helyi problémára irányulnak. A Bizottság kifejezetten a szubszidiaritás elvére építi a javaslatot. A jelenlegi budapesti helyzet jól illusztrálja az uniós javaslat lényegét: nem egyetlen, minden városra érvényes megoldást keres, hanem a helyi sajátosságokra épülő eltérő szabályozásokat engedi, miközben közös uniós követelményeket állít azok indokoltságára és arányosságára.
Budapesten már most is többféleképpen korlátozzák a rövid távú lakáskiadást
Budapesten már a mostani magyar szabályozás alapján is többféle korlátozás működik, illetve több kerület dolgozik saját modellen.
Kétéves budapesti moratórium: 2025-ben és 2026-ban Budapesten nem lehet új magán- és egyéb szálláshelyet nyilvántartásba vetetni rövid távú lakáskiadás céljából. Ezzel párhuzamosan a budapesti magánszálláshelyek tételes átalányadója 2025-től szobánként évi 38 400 forintról 150 ezer forintra emelkedett. A már korábban nyilvántartásba vett szálláshelyek működését a moratórium önmagában nem tiltja.
Terézvárosban gyakorlatilag teljes tiltás: a VI. kerületben 2026. január 1-jétől a magánszálláshelyek és az egyéb szálláshelyek számára évi nulla napban határozták meg a rövid távú szálláshely-szolgáltatásra felhasználható időt. A szabályozás egy 2024-es helyi szavazást követően született, jogszerűségét pedig a Kúria is megerősítette. A kerület 2026 elején megkezdte a szabály betartatásának ellenőrzését.
Erzsébetvárosban a társasház döntése lett kulcsfontosságú: a VII. kerület 2026. január 1-jétől szintén főszabályként nulla napban állapította meg a magán- és egyéb szálláshelyeken turisztikai célra felhasználható napok számát. Ha azonban a szálláshely rendelkezik az adott társasház megfelelő megállapodásával, akkor évi 365 napig működhet. A 2025 végén már nyilvántartásban lévő szálláshelyek 2026 végéig kaptak időt a társasházi megállapodás beszerzésére.
Józsefvárosban is készül egy differenciált modell: a VIII. kerület nem teljes tiltást tervez, hanem területenként eltérő felső korlátokat. A 2026-ban elfogadott szabályozási koncepció előkészítése során például a Palotanegyedben és a Corvin negyedben a már magas – 8, illetve 7 százalékos – rövid távú szálláshelyarány miatt új szálláshelyek létesítésének korlátozását, kerületi szinten pedig hosszabb távon 4 százalékos felső határt javasoltak. Ez azonban jelenleg szabályozási koncepció, nem ugyanabban az értelemben hatályos korlátozás, mint a VI. és VII. kerületi rendelet.
Forrás: Európai Bizottság – Affordable Housing Act, Euronews
