Csak kevés esély van arra, hogy csökkenni fognak a lakásárak, inkább hosszabb távú stagnálás várható – írja a HVG a GKI elemzése alapján.
2022 végére megtorpant a lakásárak növekedési üteme és mindössze 1 százalékos emelkedést mért a KSH az utolsó három hónapban. Ez különösen annak fényében alacsony ütem, hogy az első negyedévben még 9,4 százalékkal ugrottak fel a lakásárak – írja elemzésében a GKI, hozzátéve, hogy az év végi visszaeséssel együtt is 21 százalék volt az éves növekedés tavaly.
Az okozta a hazai lakásárak uniós összevetésben rekordszintűnövekedését: 2010-hez képest 2022 III. negyedévére a lakásárak 2,7-szeresükre emelkedtek. Hasonló volt a tempó Ausztriában és Csehországban (2,3–2,4-szeres emelkedés), ugyanakkor Romániában csak 16 százalékkal drágultak a lakások.
A GKI szerint a lakásár-növekedés megtorpanása nem meglepő, hiszen korábban erős felhajtó erő volt az új lakások építésének drágulása, ami a használt lakások árát is feljebb húzta. Ugyancsak emelte az árakat a hitelboom (csok, babaváró kölcsön stb.), ami olcsóbbá tette a hitelfelvételt, illetve biztosította a kellő önerőt. Szintén segítette az áremelkedést a gyors bér (kereset) bővülés és a külföldiek hazai ingatlan szerzése is.
2022 közepére ugyanakkor a lakásárak emelkedése elérte azt a szintet, hogy már a lakáshitelek önerejének az előteremtése is alig-alig lehetséges a többség számára, illetve az emelkedő kamatszint is kiszorító hatású. Emellett az árak emelkedése miatt a hiteltörlesztésre is kevesebb pénze marad az embereknek. Éppen ezért a GKI szerint a tartósan magas fogyasztói ár növekedés, a rezsicsökkentés csökkentése, valamint a vállalkozások béremelési képességének beszűkülése mellett nem meglepő, hogy megtorpant a lakásárak növekedése.
2023-ban az eddig ismert adatok és várakozások alapján jelentős lassulás várható az újlakás piacon, ami az árak alakulására is kihat.
A korábbi években az új és a használt lakások árának növekedése egyre inkább kettévált, köszönhetően annak, hogy az új lakások ára különböző okok miatt nagyobb ütemben emelkedett, mint a használtaké. Az okok mögött az építőanyagok drágulása, a munkaerő drágulása, a kivitelezési költségek emelkedése vagy az új lakások magasabb műszaki színvonala miatti költségemelkedés egyaránt megtalálható volt. Úgy tűnik azonban, hogy a tavalyi évben ez megváltozott, a két lakástípus között elkezdődött a konvergencia. Hogy folytatódik-e a trend, arról megoszlanak a vélemények, ugyanakkor az, hogy a lakásépítések száma csökken, miközben a megemelkedett energiaárak miatt az új, magas energiahatékonyságú lakások iránt erősödik a kereslet feltételezi, hogy hosszabb távon továbbra is az új lakások értékelődhetnek fel a használtakkal szemben – írja a Portfolio.
A lakáshitelezés tavaly megindult visszaesése a keresletet csökkenti, aminek egyik bizonyítéka, hogy a tranzakciószám már 2022 2. negyedévében is 39 százalékkal esett egy negyedév alatt, illetve az MNB becslése szerint a 3. negyedévben 22,6 százalékos volt a csökkenés 2021 azonos negyedévéhez képest.
Amennyiben a nettó keresetek emelkedésével hasonlítjuk össze a lakásárak alakulását, láthatjuk, hogy a leggyorsabb lakásár-növekedést mutató országokban az áremelkedés meghaladta a keresetek növekedését, ami a megfizethetőséget csökkentette. Ha a teljes munkavállalói körre nézzük a keresetek emelkedését (84 százalék 2010-hez képest 2021-re), akkor a hazai lakások már erősen túlárazottnak tűnnek. Ez pedig rövid távon a lakásárak esésével hozható egyensúlyba, illetve, ami valószínűbb, a lakásárak hosszabb távú stagnálásával (amig a tényleges keresetemelkedés „ledolgozza” a túlárazottságot).
Forrás: HVG, Portfolio
