• Követelmények tervezési program
• finanszírozás
A házépítéshez nélkülözhetetlen a hitel. Ritka adottság az, ha egyben megvan a pénz a ház komplett befejezésére. Fel kell mérni, van-e annyi forrás, hogy a házat a használatbavételi engedélyig el tudjuk vinni első ütemben. Az ütemezett megvalósítást indokolhatja a gyermekek növekedése, esetleg megházasodása és a szülői ház bővítése generációs lakóházzá.
A ma legvonzóbb hitellehetőség az előtakarékossággal járó lakáshitel, ahol az ál- lam kamattámogatást nyújt. Az előtakarékossággal azonos mértékű hitel vehető föl. Az ilyen típusú hitelt személyenként is fel lehet venni, és a családtagok egye- síthetik betéteiket és hitelállományukat a közös lakhely megépítéséhez.
A költségek megbecsléséhez jó tájékoztató az ÉTK egységár-gyűjteménye, mely a 2013. évre családi házra négyzetméterenként 240.000 Ft + ÁFA építési költséget adott meg, mint országos statisztikai átlagot, kulcsrakész állapotra. Ez az ár még építési vállalkozó megbízása esetén sem irreális, egyszerű igényszintnél. Sajáterős építés mellett is azonban kockázatos 150.000 Ft/m2 ár alá kalkulálni.
Az energiahatékonysági beruházásokra időnként rendelkezésre állnak pályázati források, lakossági felhasználásra, újépítésre és felújításra egyaránt. Ezek egyike az Új Széchenyi Terv része, a Zöld Beruházási Rendszer (ZBR) pályázat, illetve az épületgépészeti felújításra vonatkozó pályázat 2012-ben („kazánpályázat”). A tá- mogatás a nagyobb hatékonyságnövekedést támogatja, a maximális támogatás- intenzitás az 50% feletti megtakarítás, illetve A+ energiaosztály elérése esetén nyerhető el. A ZBR 2010-ben 3,3 millió Ft-ot adott újépítésű lakóház támogatá- sára, a kazánpályázat 40% támogatást, max. 2 mFt-os ráfordítás esetén, például napkollektor, kondenzációs kazán létesítésére. A 2014-2020-as uniós költségvetési időszakban nagyobb támogatási források nyílnak meg e témákban. A pályázatok elnyerésére az a pályázó esélyes, aki újépítés esetén rendelkezik energetikai számítással, benyújtott építési engedélykérelemmel, műszaki tervekkel, tételes költségvetéssel és vállalkozói ajánlattal, felújítás esetén a meglévő állapot és a tervezett felújítás utáni állapot energetikai számításával, tervekkel, költségvetéssel és vállalkozói ajánlattal. Tanácsos ezeket beadásra készen előkészíteni, mert a meghirdetés és a leadási határidő közt rendelkezésre álló idő rendszerint igen rövid, néhány hét, mely a beadandó munkarészek előállításához nem elég.
• telekválasztás
A telekválasztásnál ritka, hogy ideális adottságok mellett kedvező árért találunk telket, kivéve, ha vidéken, vagy külterületen keresünk helyet. A jó döntés jó kompromisszumot jelent, de ehhez az összes szempont mérlegelésére szükség van.
Megközelíthetőség: autóval, gyalogosan, kerékpáron, közösségi közlekedéssel jól elérhető legyen. A munkahely és a lakhely közel legyen, legfeljebb közösségi közlekedéssel elérhető, ideális esetben gyalogos illetve kerékpáros távolságra.
Települési környezet: az alapvető szolgáltatások – bolt, iskola, orvos, stb. – elérhető távolságban legyen, ne legyen utazási kényszer, ha bármit végezni, intézni akarunk.
Telekméret:
Ha telkes ház építésére van lehetőség, a túlzottan felaprózott, túlépített környe- zet előnytelen. A települési környezet lehet kertvárosias és falusias. A hagyomá- nyos falusi életmód a mezőgazdaságra épült, ezért volt a falun belüli beltelek, és hozzá tartozott a település külterületén lévő művelt terület. A beltelek mérete jó, ha nem túl keskeny. Oldalhatáros beépítés esetén legalább 15-20 m széles legyen, szabadonálló beépítés esetén legalább 20-25 m. A hagyományos telekhasználat hierarchiája szerint az utca felé virágos díszkert néz, ezt követi a lakóház és a gazdasági udvar a melléképületekkel, istállóval, ólakkal, majd a veteményeskert, gyümölcsös, nagyobb telek esetén még szántó. Döntő az életmód. A mai pol- gárias életmód kelléke a pihenőkert. Ez a lakóház közvetlen közelében van, a tájolástól függően a ház előtt, mellett, mögött. Ha a részleges önfenntartás is cél, legalább konyhakert és gyümölcsös férjen el a telken. A telek tehát lehetőleg érje
el az 1000 m2-t. Ez falusias és kertvárosi környezetben is reális cél lehet. Ekkora telken a növényi tisztító és szikkasztómező is kényelmesen elfér, persze a lejtés- viszonyok függvényében.
1.6-1. ábra Szociális ház pályázat24 2011 60 m2-es lakóház 3-4 fő részére, 1500 m2 telekkel „A”
24 Ertsey Attila – Kőszeghy Csanád Ábel: Mesterház programjavaslat (Ertsey A.)
1.6-2. ábra Szociális ház pályázat 201125 60 m2-es lakóház 3-4 fő részére, 1500 m2 telekkel „B”
25 Ertsey Attila – Kőszeghy Csanád Ábel: Mesterház programjavaslat (Kőszeghy Cs.Á.)
1.6-3. ábra Székelyház pályázat 200926 Beltelki porta terve, 1500 m2 telekkel
26 Ertsey Attila
Ha komolyabb önfenntartó életmód a cél, nagyobb telek kell. Állattartás esetén a melléképületek is férjenek el a telek hátsó részén. Ehhez akár 1500-2000 m2-es telek sem túlzás.
Az intenzív kertművelésen alapuló önellátó biokert minimális méretéről különbö- ző vélekedések vannak. Az adottságok, a talaj termőképessége, aranykorona-ér- téke, a fekvés, benapozás, a tervezett földhasználat, művelésmódok függvénye, de minimális mérete, mely már egy család saját szükségletét fedezi – tehát nem piacra termel -, 1000-2000 m2 között húzódik. Jó példa a kis telket igénylő meg- oldásra a gyümölcsös, minél sokszínűbb összeállításban. A gyümölcsös azonban az alatta lévő kertet árnyékolja, ezért korlátozott a vegyes használat lehetősége. Figyelembe kell vennünk azt a tényt, hogy a mezőgazdaság kockázatos üzem. Ki van téve az időjárás szélsőségeinek. Egy tavaszi fagy elviheti a baracktermést. Egy jégverés elviheti az egész szőlőtermést. Egy aszály lenullázhatja a kukori- catermést. Egy fertőzés vagy járvány, balszerencsés állatbetegség tönkretehet egy korrektül vezetett gazdaságot is. Ezért a megoldás egyfelől a több lábon ál- lás, másrészt az önellátás helyett a kooperáció, az összefogás, nemcsak a gazdák közt, hanem a gazdák és a fogyasztók közt is.
Frank Lloyd Wright a nagy világválság idején készítette Broadacre City nevű javaslatát egy kertváros-modellre, melyhez hasonlóan komplex javaslat azóta sem igen készült. Ő 5000 fős településeket, 4000 m2-es lakótelkeket javasolt, melyek elegendő helyet biztosítanak a lakóház mellett a kisvállalkozásnak és egy háztáji gazdálkodásnak. A lakhatás és a munka azonos helyen kell történjen.
1.6-4. ábra külterületi tanya
Egy teljeskörűen önellátó háztartás hagyományos formája a külterületi tanya. En- nek lakótelke – a tanyaudvar – nem igényel 1000-2000 m2-nél nagyobb helyet. Ebben az esetben azonban az önellátás a környező mezőgazdasági területen va- lósul meg. Egy család szerény megélhetését már 3-5 hektár is képes biztosítani, de a családi gazdaságok európai átlagmérete cca. 30 ha, ami stabil és prospe- ráló működést tesz lehetővé. Egy tanulmány szerint egy hatfős családot ellátó komplex gazdaság területigénye 1,83 ha/fő, azaz 11 ha.27 Az önellátó gazdaság mérete nagyban függ a művelésmódtól. A gabonatermesztés területarányosan kisebb jövedelmet hoz, mint a gyümölcsös, vagy a munkaintenzív kertművelés. Nem közömbös, hogy a föld műveléséhez gép vagy igásállat kell. Egy hatékony, bioüzemanyaggal működtetett traktor üzemanyagát körülbelül ugyanakkora terü- leten lehet megtermelni, mint amekkora területen egy igásló takarmányát – zabot – meg lehet termelni. Ez a művelt terület cca. 10%-a, ami tovább csökkenthető napenergia illetve más forrásból származó biogáz előállításával. Az optimális te- lekméret meghatározásához a leendő életmódot és a földhasználat módját kell alapul venni és ennek megfelelően megtervezni a gazdaságot, annak területigé- nyét, ami tehát településen belül 1000-4000 m2 közt, külterületen műveléstől függően 1-30 ha közt mozog.
27 Hegyesi József: Egy önellátó családi gazdaság megtervezése; https://igylakunk.hu/wp-content/uploads/2014/12/hegyesi_jozsef_onellato_csaladi_gazdasag_tervezese.pdf
A telek fekvése, tájolása, domborzat
Sík telek esetén fontos, hogy a fekvés jó tájolású épület elhelyezését tegye lehetővé.
Lejtős telek esetén az ideális a déli lejtő. Természetesen lehet északi lejtőre is jól használható házat építeni, ha van esély legalább az év egy részében arra, hogy a ház benapozást kapjon. A szoláris nyereség a mi klímánkon nem elhanyagolható előny. A domborzat a kilátásra, benapozásra és a szélnek kitettségre van hatással.
• tervezés
o alapvető döntések, előírások, környezet vizsgálata
A telek szabályozási előírásait, melyeket általában helyi rendelet rögzít meg kell tudni az elsőfokú építési hatóságtól. Az alapvető építési paraméterek a következőek:
– telek beépíthetősége%-ban megadva, pl. 15%. Ez az épület által a telek terü-
letéből elfoglalt terület, m2-ben számolva.
– terepszint alatti beépítés mértéke (%): pince, alagsor, gépkocsitároló, stb. ma- ximális alapterülete falakkal együtt, a telek területének%-ában.
– szintterületi mutató (m2/m2) : az épület összes szintjei teljes alapterületének összege (falakkal együtt), elosztva a telek területével. Ez a telekre építhető épület hasznosítható nagyságrendjét mutatja. A pince alapterülete nem szá- mítandó bele, ezt bizonyos városi övezetekben külön szabályozzák.
– építménymagasság: az épület homlokzatainak és felépítményeinek magas- sági korlátja, melyet megfelelő számítási módszerekkel szükséges megha- tározni.
– homlokzatmagasság: az épület egyes homlokzatainak (a függőleges falsíkok és a ferde tetősíkok metszésvonaláig tartó) magassága.
– zöldfelületi mutató: a telek zöldfelületi fedettségének mértéke, m2-ben. Zöld- tetők típustól függően (termőréteg-vastagság szerint) bizonyos%-ban beszá- míthatók a zöldfelületbe.
– burkolt felület: a telek szilárd burkolattal fedett területe ( járdák, rámpák, földön fekvő teraszok). Gyeprács esetében a felület csökkentett mértékben számítandó be.
– beépítési mód: szabadonálló, ikres beépítés, oldalhatáros beépítés, zártsorú beépítés
– építési övezet, betűjellel (például: L-6 SZ: Lakóövezet, szabadonálló beépítés- sel). A helyi építési szabályzat határozza meg.
1.6-5. ábra Lakóövezet, szabadonálló beépítéssel (szabályozási előírás-részlet)
A szabályozási terv egyéb előírásokat is szabhat, például építési vonalat, mely az utcavonaltól való távolságot írja elő.
o beépítés, épületelhelyezés, nap-szél-domborzat
A szabályozási terv adta kereteken belül az épületet úgy kell elhelyezni, hogy az a lehető legnagyobb benapozást, és legszebb kilátást kapja. Ehhez a szomszédos telkeken lévő épületek elhelyezkedését is figyelembe kell venni, azok árnyékvető hatásaival együtt.
Az ideálisan tájolt ház lakóterei a passzív napenergia hasznosítására alkalmasan helyezkednek el. Tetőidoma, vagy egyéb megfelelő felületei az aktív napenergia- hasznosítás céljára alkalmasak.
o alaprajzi, funkcionális ill. térbeli tervezés, tömegalakítás
Alaprajzi elrendezése a szél és a hideg, illetve a nyári túlmelegedés elleni véde- lemre alkalmas: a fő szélirány felől védett, a nappal ellentétes oldalon passzív, hővédő zóna helyezkedhet el. A ház középpontjában foglal helyet a tűz, a hőfor- rás, illetve a hőtároló közeg. Az építészeti kialakítás a nyári hővédelemre is adjon megoldást – a külső árnyékolás jól bevált módszere a tornác és a lombhullató növényzet: télen beengedi a napsugarat a lakótérbe, nyáron kívül tartja. Az épü- lettömeg lehetőleg kompakt legyen, a felület-térfogat arány kedvező – a kevés lehűlő felület érdekében. Mindez azonban nem mehet az építészeti színvonal rovására, e szempontok az épület építészeti koncepciójának lehetnek középponti, vagy alárendelt részei is.
o energiakoncepció: alacsonyenergiás, passzív, aktív, közel nullás?
A funkcionális tervezés mellett a folyamat elején az energetikai koncepciót is meg kell határozni. Milyen célt tűzünk ki? Alacsonyenergiás vagy passzív ház? Az épü- letszerkezetek követelményértékeit ez alapján kell meghatározni. Már az engedé- lyezési terv során a gépészeti koncepció meg kell szülessen. Mivel fűtünk, főzünk, mivel készítjük a melegvizet? Honnan nyerjük a vizet, miként gondoskodunk a szennyvízről? Hogyan történik a légcsere? Kell-e hűteni? Használunk-e hőszivaty- tyút? Milyen kéményt építünk? A fenntartható ház esetében a legelterjedtebb gé- pészeti megoldás a bioszolár fűtés, illetve a hőszivattyú, de számos más koncepció is létezik. Az energiakoncepció része az épület elektromos ellátása, a napelemes rendszer, és kapcsolódása a gépészethez, sőt az elektromos jármű töltéséhez.
o komplex gépészeti koncepció:
Ennek része a vízháztartás, az ivóvíznyerés, a használativíz beszerzése, a szenny- vízkezelés. az engedélyezési tervben rendelkezni kell a ciszterna elhelyezéséről, a vízvezetékről és a csatornáról, szennyvízelhelyezésről.
o tervfázisok, műszaki tartalom, építési folyamat
A tervezés vázlattervvel (koncepciótervvel) kezdődik.
A tervezési díjak kiszámítására a Magyar Építész Kamara és a Magyar Mérnök Kamara egyeztetett egységes díjszámítási segédletet üzemeltet, mely mindkét szervezet hon- lapján elérhető28. A tervezési díj kiszámításának alapja a várható beruházási költség, a díj annak százalékában számítható ki, a műszaki tartalomnak megfelelően.
A teljes tervezési díj nagyságrendileg a beruházási költség 5%-a. Ez oszlik meg három- felé: vázlatterv 0,75%, engedélyezési terv 1,5%, kiviteli terv 2,75%. Pontos számítást a kamarai honlapokon elérhető excel táblázatok segítségével készít a tervező. A várható beruházási költség előzetes becslésére az előző évi építési átlagköltségek alapján kiszá- molt, épülettípusonként kidolgozott egységárak alkalmasak, melyeket évente megjele- nő kiadvány29 tartalmaz. Kiadója a kamarákkal együttműködő ÉTK.
A legjobb, ha ceruzával, léptékhelyesen készül. A számítógépbe csak a már kon- cepcionálisan kitalált épületet célszerű bevinni. A számítógép adott elemkészlet- ből dolgozik, ezért óhatatlanul az egyszerűsítés, formai szegényedés felé terel. Ha viszont már lerajzoltuk ceruzával, papírra, milyen legyen a ház, a géppel felszer- kesztett épület a koncepciót erősíti. A vázlatterv célja az igények-szükségletek tisztázása, az épület alaprajzi és térbeli elrendezésének, építészeti arculatának ki- találása, és költségelőirányzat készítése, hogy az építtető megítélhesse, belefér-e a várható kivitelezési költség a rendelkezésre álló anyagi keretbe.
Az elfogadott vázlatterv alapján lehetséges a tervezés további fázisaira – engedé- lyezési terv és kiviteli terv – leszerződni.
A vázlatterv készítéséhez szükséges a telek pontos geodéziai felmérése, mely a lejtésviszonyokat és a tájolást rögzíti, valamint a fontos tereptárgyakat, aknákat, közműcsatlakozásokat, magassági pontokat a Balti tenger szintjéhez viszonyítva (mBf)30. továbbá a fák helyét és törzsátmérőjét.
Szükséges a talaj adottságainak ismerete, ehhez geotechnikai-talajmechanikai szakvélemény készítendő, mely során a talaj rétegződését és teherbírását fúrás- sal és laboratóriumi vizsgálattal állapítják meg.
Az építési engedélyezési terv kötelező tartalmát rendelet rögzíti. Műszaki tartalma:
– építészeti tervek M 1:100 léptékben, műszaki leírással
– tartószerkezeti ellenőrző számítások, műszaki leírás
– energetikai-hőtechnikai számítás – az épület energetikai jellemzőjének megha- tározása a vonatkozó rendelet szerinti számítással,
28 www.mek.hu és www.mmk.hu
29 Építőipari Költségszámítási Segédlet
30 értsd: m-ben megadva a Balti tenger fölött
– épületgépészeti műleírás, mely az épületgépészeti rendszerek megoldásait, el- várt teljesítményét meghatározza, égéstermék-elvezetők műszaki leírása,
– épületvillamossági és villámvédelmi műszaki leírás
– tűzvédelmi műszaki leírás
– környezetalakítás terve (kert, burkolt felületek)
A kiviteli tervdokumentáció az engedélyezési tervben foglalt épületterveket rész- letesen kidolgozza, a kivitelezésre alkalmas részletezettséggel. Műszaki tartalma:
– építészeti tervek M 1:50 léptékben
– részlettervek, nyílászárók – asztalosszerkezetek konszignációja, lakatosszerke- zetek konszignációja
– fedélszék terve
– tartószerkezeti kiviteli tervek: alapozás, födémek, lépcsők, kiváltók, fedélszék
– épületgépészeti kiviteli tervek: vízvezetékhálózat, csatornázás terve, központi fűtés terve, gázhálózat terve, szellőzés terve, esővízgyűjtés, szennyvízkezelés terve,
– épületvillamossági kiviteli tervek: áramellátás, erősáramú és gyengeáramú há- lózatok terve,
– kertépítés kiviteli terve
– külső közművek
– szennyvíztisztító és szikkasztóhálózat terve
A kiviteli tervek elkészülte után kezdődhet a megvalósítás.
A megvalósítás során adódnak változások, módosítási igények, műszaki szük- ségszerűségből vagy más okból. Az építési helyszínen kötelező az építési napló vezetése, amiben minden lényeges információ, elvégzett tevékenység rögzíten- dő. 2014-től az elektronikus építési napló kötelező. A terv pontosítását igénylő változásokat célszerű egy megvalósulási dokumentációban rögzíteni. Ez a terv a jövőben bármikor elővehető, archív terv lesz, mely a megvalósult műszaki állapo- tot pontosan rögzíti, javítás, felújítás esetén a szükséges felmérést megtakarítja. Ha az eltérés az épület homlokzati megjelenésében vagy tartószerkezetében is érdemi változást okoz, szükséges egy módosított tervet készíteni. Ha a kivite- lezés még nincs előrehaladott állapotban, módosított engedélyezési tervet kell készíteni. Ha az épület időközben elkészült, megvalósulási engedélyezési tervet kell készíteni. Célszerű az időben elkészített módosított tervet választani, mert a megvalósulási terv bírságolással járhat.
A megvalósult állapot tervei hasznos segítőtársak az épület üzemeltetője számára. Az elektronikusan is tárolt tervek, melyek akár a virtuális, háromdimenziós épü- letmodellig terjedhetnek, online adatokat adhatnak az épületről a hozzáférési jog- gal rendelkezőknek, és nagyobb épület esetén segítik a helyiséggazdálkodást és az épület-felügyeletet.