Párdi Zsófia / igylakunk.hu

Nem tud lépést tartani az újlakásépítés a kereslettel

2022.05.19. Írta:

Rekordot döntött a lakásárak növekedése Magyarországon 2021-ben, s ez folytatódott 2022 elején is. Bár a lakásárak a jövedelmeket meghaladó ütemben emelkedtek, a lakáskínálat az újlakás-piacon továbbra sem tud lépést tartani a jelentős kereslettel – derült ki a Magyar Nemzeti Bank friss Lakáspiaci jelentéséből.

Az immár nyolc éve tartó folyamatos lakáspiaci drágulás után elért tavalyi rekordot, elsősorban a vidéki településeken tapasztalható kiemelkedő mértékű áremelkedés okozta – ismertette Winkler Sándor, az MNB ingatlanpiaci elemzések osztályának vezetője az elemzést bemutató sajtótájékoztatón.

Nominális és reál MNB lakásárindex és a KSH lakásárindexei (2010 = 100%)

Forrás: MNB, KSH

Az MNB lakásárindex alapján 2021 negyedik negyedévében a lakásárak országos átlagban a jelenlegi ciklusban rekord magasnak számító 21,4 százalékos éves dinamikával emelkedtek szemben az egy évvel korábban mért 8,9százalékkal. Budapesten 2021 év végén 11,3 százalékkal voltak magasabban a lakásárak az egy évvel korábbi szinthez képest, a vidéki városokban pedig a jelenlegi lakáspiaci ciklusban szintén a legmagasabb, 25,0 százalékos éves lakásár-növekedést tapasztaltak.

Nominális és reál MNB lakásárindexek településtípus szerint (2010 = 100%)

Forrás: MNB

Előzetes ingatlanközvetítői adatok alapján 2022 első negyedévében további rendkívüli mértékű drágulás mérhető vélhetően az emelkedő infláció és a növekvő kamatkörnyezet miatti előrehozott vásárlásoknak is köszönhetően.

A városi lakások árváltozása 2020 IV. és 2021 IV. negyedév között (2008 IV. és 2021 IV. negyedév között)

Forrás: MNB

A tavalyi év kedvező növekedési folyamatai után idén év elején is folytatódott a GDP növekedése, és az MNB heti gazdasági aktivitás indexe alapján a kedvező növekedési folyamatok áprilisban is fennmaradtak.

A munkaerőpiac is igen kedvező képet mutatott a 2021-es évben és idén év elején is, és a munkanélküliségi ráta pedig európai szinten is alacsonynak számít. A koronavírus válságot követően nagyon gyors visszarendeződés következett be a munkaerőpiaci folyamatokban. Mindez együtt jelentősen támogatja a lakáspiaci keresletet.

Eladó lakások és házak iránti kereslet az ingatlan.com portálon (telefonszám felfedések száma és mobilapplikációból indított telefonhívások száma)

Forrás: ingatlan.com

A lakáspiaci tranzakciók számából látható, hogy 2021-ben 15%-kal bővült az eladott lakások száma 2020-hoz képest, és idén év elején további mintegy 9%-os bővülés láthatunk. Budapesten nagyon jelentősen csaknem harmadával bővült a tranzakciók száma 2022-ben.

A lakáspiaci tranzakciók száma településtípusonként

Megjegyzés: A havi frekvencián 12 havi görgetett növekedési ütem. A magánszemélyek 50 és 100 százalékos tulajdonszerzéseit figyelembe véve. 2020. áprilistól 2021. szeptemberig a NAV illeték adatbázis adatai a településtípusonkénti feldolgozottsági szint becslése alapján korrigálva. 2021. októbertől ingatlanközvetítők tranzakciói és becsült piaci részesedése alapján. Az ingatlanközvetítők tranzakciói becslésünk szerint 2022. márciusban az országos piaci forgalom 11,6 százalékát, amíg Budapesten az adásvételek 13,5 százalékát tették ki.

Forrás: NAV, MNB, lakáspiaci közvetítői adatbázis.

Mindez tavaly a külföldi lakásvásárlók jelentős csökkenése mellett tudott megvalósulni, elsősorban Budapesten. Korábban a budapesti belső kerületekben 22%-ot is meghaladta a külföldi lakásvásárlók aránya, ez a koronavírusjárványt követően 10%-ra csökkent 2021-re.

A külföldi vásárlók aránya a budapesti és a vidéki lakáspiacon

Megjegyzés: Budai hegyvidéki kerület: I., II., XII., Pesti belső kerület: V., VI., VII., VIII., IX.

Forrás: NAV

Ugyanakkor a befektetési célú lakáskereslet emelkedett Budapesten, 2021. év végén ismét meghaladta a 40%-ot.

A befektetési célú lakásvásárlások és a befektetéstől megváló eladók aránya

Forrás: Duna House

A nagyon erős kereslet 2021-ben azt eredményezte ismét emelkedtek a lakásárak, és tovább gyorsult a lakásárak éves növekedési üteme. A mostani lakáspiaci ciklusban tavaly év végén a legmagasabb, mintegy 21%-os éves lakásár-drágulást tapasztalhattuk országos átlagban. Ez a drágulást a tavalyi évben elsősorban a vidéki települések hajtották. (A vidéki városokban 25%-os, a községekben 22%-os volt a drágulás.)

A lakáspiaci tranzakciók éves növekedési üteme településtípusonként

Megjegyzés: 12 havi görgetett növekedési ütemek.

Forrás: NAV, MNB, lakáspiaci közvetítői adatbázis.

Idén március végéig még tovább gyorsult a lakásárak növekedése országosan 25%-ra, és az előzetes számítások szerint ez áprilisban sem lassult. Régiós összehasonlításban a közép-magyarországi régió városaiban látható a legerősebb arányú drágulás, egy év alatt mintegy 34%-kal drágultak a lakások tavaly.

Ez a nagymértékű drágulás a lakáspiacon azzal is együtt járt, hogy hogy a lakásárak a jövedelmeket meghaladó ütemben nőttek. Gyakorlatilag az összes magyarországi régióközpontban emelkedett a lakásárak szintje a jövedelmekhez képest.

Lakásár/jövedelem mutató Magyarország régióközpontjaiban

Megjegyzés: A lakásár/jövedelem mutató a 75 négyzetméteres medián árszintű lakások ára és az átlagos éves nettó jövedelmek hányadosa. Az átlagos jövedelmek megyei szintű adatok.

Forrás: KSH, MNB

A piacon ez azt eredményezte, hogy a gazdasági fundamentumokhoz képest sokkal nagyobb mértékben növekedtek a lakásárak. Ezáltal az MNB becslése szerint országos átlagban is történelmi magas szintre emelkedett a lakásárak a gazdasági fundamentumokhoz képest miért felülértékeltsége, mintegy 18%-ra. Budapesten továbbra is magas a felülértékeltség, bár az elmúlt években ez a szint némileg mérséklődött.

Az albérletpiacon is nagyon nagy mértékű drágulást tapasztalható. A járvány alatt volt egy nagyon jelentős mértékű mérséklődés, de 2022 márciusára már gyakorlatilag országos szinten és a budapesti kerületek többségében is elérte az albérletárak szintje járvány előtti maximumot. Az albérlet árak emelkedésének az éves dinamikája is nagyon erőteljesen emelkedett, mintegy 18 százalékra.

Átlagos bérleti díjak az ingatlan.com kínálatában szereplő kiadó lakáshirdetések alapján

Megjegyzés: A csoportonkénti bérleti díjak az adott csoportba tartozó kerületek átlagos bérleti díjának hirdetésszámmal súlyozott átlagos értékei. Budai hegyvidéki kerület: I., II., XII., Budai egyéb kerület: III., XI., XXII., Pesti belső kerület: V., VI., VII., VIII., IX., Pesti átmeneti kerület: X., XIII., XIV., XIX., XX., Pesti külső kerület: IV., XV., XVI., XVII., XVIII., XXI., XXIII.

Forrás: ingatlan.com

A jelentős lakáspiaci drágulást 2021-ben egy erőteljesen élénkülő hitelpiac kísérte, ahol a támogatott hitelprogramok szerepe jelentősen megnőtt. A tavalyi évben 40%-kal nőtt a kihelyezett lakáshitelek aránya, és ez a dinamika 2022 első negyedévében is fennmaradt. Mostanra a kihelyezett lakáshitelek 40%-a már támogatott hitel.

Új szerződésű háztartási hitelek és a támogatott hitelek aránya a hitelintézeti szektorban

Megjegyzés: Az egyéb fogyasztási hitelek a szabadfelhasználású-, a gépjármű-, az egyéb fogyasztási- és áruhiteleket, valamint a személyi kölcsönöket tartalmazzák.

Forrás: MNB

A lakáshiteleken belül az arány az új lakás vásárlására, illetve építésére felvett hitelek irányába tolódott el. Ebben az MNB által kibocsátott zöld hitel is jelentős részt jelentett, 2022 márciusára ennek aránya 90%-ra nőtt.

A lakáshitelek kibocsátása hitelcél szerint és a hitelből történő lakásvásárlás aránya

Forrás: MNB

Magyarországi lakásáremelkedés a második legmagasabb Csehország mögött az európai országok között, a háztartási hitelállomány pedig a legmagasabb volt Magyarországon 2021-ben.

Az európai rendszerkockázati testület mindezeket figyelembe véve az idén több másik európai országgal együtt Magyarországot is figyelmeztette a lakás- és hitelpiaci kockázatok középtávú növekedése miatt. A testület értékelése szerint a kockázatok erősödéséhez a kínálat és a támogatási programok is hozzájárultak.

Az MNB hitelezési felméréséből kiderült, hogy a bankok az idei év elején még nagyon erős hitelkereslet bővülésről tapasztaltak, ugyanakkor a második-harmadik negyedévre már a lakossági és a fejlesztési hitelek esetén is a kereslet jelentős visszaesésére számítanak.

Mindezek mellett a bankok a lakásprojektek esetén már a hitelfeltételek szigorítását is kilátásba helyezték.

Budapesten az újlakás-piacon a hitelből történő lakásvásárlás elérhetősége a két átlagkeresettel rendelkező családok számára összességében, a támogatási programokat figyelmen kívül hagyva, romlott 2014-hez képest. Ugyanakkor az otthonteremtési támogatások jelentős kedvezményt nyújtanak lakásvásárláshoz, elsősorban és sokkal nagyobb arányban a három gyermekes családoknak.

Lakásvásárlás elérhetőségére vonatkozó index (Housing Affordability Index, HAI)

Megjegyzés: A HAI azt mutatja, hogy egy két átlagkeresettel rendelkező háztartás egy átlagos lakás hitelből történő megvásárlásához szükséges jövedelem hányszorosával rendelkezik. Amennyiben a mutató 1 feletti értéket vesz fel, a család anyagi kifeszítettség nélkül tud hitelből lakást vásárolni, ha azonban 1 alatti, akkor a vásárlás túlzott kockázatot, anyagi megterhelést jelent. Gyermek nélkül 45, egy gyermek esetén 55, három gyermek esetén 75 négyzetméteres lakással számolva. A hiteltermék paraméterei a kamatlábon kívül végig változatlanok. HFM = 70%, JTM = 30%, futamidő = 15 év. A mutató számításában figyelembe vett nettó bérek szezonálisan igazított adatok.

Forrás: KSH, NAV, MNB.

2021. év végére az otthonteremtési támogatások nélkül már csak jelentős pénzügyi kifeszítettséggel volt képes egy két átlagkeresettel rendelkező háztartás a fővárosban egy átlagos új lakást hitelből megvásárolni.

Lakásár/jövedelem-mutató az európai fővárosokban (2022 I. negyedév)

Megjegyzés: A jövedelmek ingatlanárakhoz viszonyított aránya a városközponton kívüli átlagos ingatlanárak és az országos éves nettó átlagkereset hányadosa. 75 négyzetméteres lakással számolva. 2021 és 2022 első negyedéve közötti változás. Budapest eltérő színnel.

Forrás: Numbeo.com

Az MNB szimulációjából kiderül, hogy a magasabb kamat elsősorban befektetési célú lakásvásárlásokat fogná vissza, a sajátlakás célú tranzakciókat kevésbé, bár a kamatemelés csökkentené a lakásárindexet, valamint a lakástranzakciók számát is.

A lakásépítések terén összességében erős visszaesés mutatkozik, főleg a családiház-építések volumenének csökkenése miatt. Tavaly kevesebb mint 20 ezer lakást adtak át, ami nagyon erős, közel 30%-os csökkenés az előző évhez képest. Ebben a 2020-ban előrehozott építkezések is szerepet játszhattak.

2022 első negyedévében tovább folytatódott a kínálat csökkenése. Az építési engedélyek száma ugyanakkor bővült tavaly és idén az első negyedévben is, ami vélhetően a még érvényben lévő kedvezményes lakásáfának köszönhető.

A 2021-es évben felépült mintegy 20 ezer lakás a lakásállomány 0,44%-os éves megújulását jelenti, ami európai összehasonlításban nagyon alacsony érték. A 10 éves csúcsot jelentő 2020-as évben is alacsony, 0,63 százalék volt a megújulási arány.

A lakásállomány éves megújulási aránya és az ezer főre jutó lakásépítés Európában

Megjegyzés: Az adatok vonatkozási éve Ciprus, az Egyesült Királyság és Svájc esetén 2019, Ausztria, Belgium, Horvátország, Németország, Olaszország, Svédország és Szlovénia esetén 2020, a többi ország esetén 2021.

Forrás: EKB, nemzeti statisztikai hivatalok, MNB.

A lakásépítéseket és a kivitelezési szektort összességében nagyon jelentősen visszafogja az építési költségek erőteljes növekedése. Ezen belül is 2021-ben az alapanyagok ára nőtt erőteljesebben, 21%-kal éves összehasonlításban, a munkaerő költsége ez idő alatt 10%-kal növekedett.

A lakásépítési költségek és a nominális lakásárak éves változása

Forrás: KSH

A lakásépítési költségeknek ilyen mértékű emelkedése Magyarországon a legerőteljesebb volt Európában az elmúlt évben. Ezt az is okozta, hogy az építőipari import aránya az európai országok összehasonlításában is magas Magyarországon.

A lakásépítési költségek éves változása az EU tagországaiban 2021-ben

Megjegyzés: Ahol 2021-re nem állnak rendelkezésre éves adatok, ott a rendelkezésre álló negyedéves adatok átlaga alapján.

Forrás: Eurostat

A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület áprilisi ülésen megállapította, hogy az építőanyagárak emelkedése egyre nehezebben kezelhető probléma, és projektek elhalasztását eredményezi, és előre tekintve is számíthatunk jelentős költségemelkedésre.  Mindez az ehhez járuló építőanyaghiánnyal együtt azt eredményezte, hogy a korábbi keresletvezérelt árazás helyett a költségvezérelt árazásra állt át a piac.

A társasházi újlakás-fejlesztések jellemzően a nagyobb régióközpontokban, Budapest agglomerációjában és a Balatonnál koncentrálódnak.

Budapesti fejlesztés alatt álló társasházi lakásállomány

Megjegyzés: Budapesti fejlesztés alatt álló társasházi lakásállomány

Forrás: ELTINGA – Budapesti Lakáspiaci Riport, Építési Engedély Figyelő.

Fejlesztés és értékesítés alatt álló vidéki társasházi új lakások átlagos négyzetméterára és száma járásonként

Megjegyzés: A 10 vagy több lakásos társasházakat figyelembe véve. A körök mérete a lakások számával arányos. A legkisebb kör 100 alatti lakásszámot, a legnagyobb 1000 felettit jelöl.

Forrás: ELTINGA – Vidéki lakáspiaci riport.

Összességében a lakáspiaci kínálat nem tud lépést tartani a kereslettel az új lakások piacán.

Budapesten az elérhető, még megvásárolható lakások száma jelentősen, csaknem harmadával csökkent az elmúlt fél évben. Ez vonatkozik mind a magasabb energetikai besorolású ingatlanokra ugyanúgy, mint a kevésbé korszerű energetikával szerelt lakásokra.

 A 2021-es évet nagyon jelentősen meghatározták az év elején induló új otthonteremtési támogatások, ugyanakkor az emelkedő kamatkörnyezet és az infláció új helyzetet teremtett hazajön lakáspiacon is.

2022 első negyedévében ennek hatására már az előrehozott kereslet is megjelent.

A Lakáspiaci jeletés tejles anyaga és illusztrációi letölthetők az MNB oldaláról.

Megjelent: 189 alkalommal Utoljára frissítve: 2022. május 19., csütörtök 10:57

Blog archivum