A jelentés kiemeli, hogy a javuló fogyasztói bizalom, a kedvezőbb hitelkondíciók és a 2024-től elérhető megújult otthonteremtési támogatások pozitívan hatnak a lakáspiaci aktivitásra, mely lendületet adott 2024 első hónapjaiban is. Ezélénkülést eredményezett a lakáspiaci tranzakciók számában és a lakáshitelezésben egyaránt. 2023 végére az éves nominális lakásár-dinamika országosan 5,8 százalékra gyorsult, és 2024 első negyedévében is tovább folytatódhatott az áremelkedés. Éves szinten újra minden településtípuson emelkedtek a lakásárak, és az első negyedévben a nominális áremelkedés üteme tovább gyorsulhatott 7,2 százalékra.
Nominális MNB-lakásárindexek településtípus szerint (2010 = 100%)
MNB
A lakásárak makrogazdasági fundamentumokhoz viszonyított túlértékeltsége az elmúlt egy évben 12 százalék körül stagnált.
A lakáspiaci forgalom 2023. év végétől már élénkült, 2024 első negyedévében pedig országosan 30 százalékkal bővült az adásvételszám az előző év azonos időszakához képest. A bérleti díjak 12,6 százalékkal, a lakásárakat meghaladó mértékben emelkedtek, így az éves bérbeadási hozam is nőtt az előző év azonos időszakához képest.
A CSOK Plusz hitelt főleg használt lakásra kérik
A bankok a lakáshitel-kereslet élénkülését tapasztalták 2024 első negyedévében, s ennek folytatódására számítanak. A lakáshitelek átlagos hitelösszege is megugrott ez év elején: új lakás építésére és vásárlására februárban átlagosan 20 millió forintot, használ lakás vásárlására átlagosan 16 millió forintot igényeltek. Mint írják, a hitelösszegek februári emelkedésében szerepet játszott a CSOK Plusz hitelek7 megjelenése is, mely önmagában elegendő hitelösszeget biztosít az ingatlanok megvásárlásához, míg korábban jellemző volt a piaci és támogatott lakáshitelek kombinációja. A CSOK Plusz hitelek átlagos szerződéses összege 26 millió forint volt, és 86 százalékát használt, 13 százalékát új lakás vásárlására, 1 százalékát meglévő lakás bővítésére vették fel. Az igénylők 66 százaléka gyermektelen, és több mint fele kettő vagy több gyermeket szeretne. Az igénylők ötöde piaci hitelt is igénybe vesz a támogatott hitel mellé.
A jelentés megállapítja, hogy az elérhetőséget érdemben javító támogatásokra a nagyobb településeken már csak az új gyermeket vállalók jogosultak, hiszen 2024. januártól a korábban minden gyermekes család számára elérhető csokot felváltotta a CSOK Plusz. Ez utóbbit azonban már csak az új gyermeket vállaló családok igényelhetik, mellyel a jogosultak köre a korábbi igénybevételek alapján mintegy harmadára szűkülhetett.
Lakásvásárlás elérhetőségére vonatkozó index (HAI)
Megjegyzés: A HAI azt mutatja, hogy egy két átlagkeresettel rendelkező háztartás egy átlagos lakás hitelből történő megvásárlásához szükséges jövedelem hányszorosával rendelkezik. Amennyiben a mutató 1 feletti értéket vesz fel, a család az alább részletezett paraméterek szerint értelmezett anyagi kifeszítettség nélkül tud hitelből lakást vásárolni, ha azonban 1 alatti, akkor a vásárlás túlzott kockázatot, anyagi megterhelést jelent. Gyermek nélkül 45, két gyermek esetén 65 négyzetméteres lakással számolva. Az új gyermeket vállalók esetében támogatásokkal számított, de a CSOK Plusz hitelelengedését nem figyelembe vevő értékek. A hiteltermék paraméterei a kamatlábon kívül végig változatlanok. HFM = 70%, JTM = 30%, futamidő = 15 év. A mutató számításában figyelembe vett nettó bérek szezonálisan igazított adatok.
HCSO, MNB
Egy átlagos újlakás hitel segítségével történő megvásárlása a kétgyermekes, átlagkeresetű háztartások számára 2023 folyamán csak túlzott kockázatvállalás mellett volt lehetséges, majd a lakáshitel-kamatok
év végi csökkenésével valamelyest javult számukra a megfizethetőség. A CSOK Plusz bevezetése ugyanakkor nem javított az újlakások elérhetőségén, mivel a nagyobb kedvezményes hitelösszegek hatását ezen ingatlanok esetében kioltja a vissza nem térítendő támogatások és az áfa-visszatérítés megszűnése. A budapesti (és más nagy értékű) használt lakások esetében azonban érdemben javítja az elérhetőséget, hogy a háztartások számára az eddiginél nagyobb összegben érhetőek el kedvezményes kamatozású hitelek.
Az új gyermeket nem vállaló kétgyermekes családok számára ugyanakkor lényegesen romlott a lakásvásárlás elérhetősége a CSOK átalakítása után, ezért számukra mind egy új lakás, mind pedig egy átlagos budapesti használt lakás hitel segítségével történő megvásárlása túlzott pénzügyi kifeszítettséggel járna.
Tovább csökken a lakásépítések száma
A 2023-ban használatbavételi engedélyt kapott új építésű lakóingatlanok 18,6 ezres száma 9 százalékkal elmaradt az egy évvel korábbi szinttől, és a 2022. év végi lakásállomány 0,41 százalékának felelt meg. Ezzel a hazai megújulási ráta érdemben elmarad a régiós országok 1,05 százalékos átlagától. A kiadott építési engedélyek száma 39 százalékkal csökkent éves összevetésben. Az átadott, valamint az építési engedélyt szerzett lakások számának csökkenése 2024 első negyedévében is tovább folytatódott. A fővárosi újlakáspiac forgalma 2024 első negyedévében fokozott aktivitást mutatott, Budapesten 1307 új társasházi lakás kelt el, ami az előző év azonos negyedévi mélyponton lévő eladásokat 84 százalékkal meghaladta. Az élénkülő kereslethez alkalmazkodva kimagasló számú újlakás került a piacra a negyedév során, így a Budapesten még megvásárolható lakások száma enyhén emelkedett éves összevetésben. A fővárosi újlakások átlagos négyzetméterára 1,47 millió forintra emelkedett 2024 első negyedévének végére, ami 2,8 százalékos éves fajlagos áremelkedést jelent.
A használatbavételi engedélyt kapott lakások számának előrejelzése
KSH, MNB
A jelentésen belül olvashatóak a lakás- és ingatlanpiaci tanácsadó testület (litt) üzenetei is. A lakásfejlesztésekkel kapcsolatban megállapítják, hogy bár a 2023-as mélypontot követően 2024 elején élénkülést lehetett megfigyelni, ami a lakáspiacba vetett bizalom erősödésére utal, azonban február-márciusban az újévi lendület egyes szakértők szerint lassult. A kereslet és kínálat érdemi felfutásához egyelőre több feltétel is hiányzik.
Kormány 2024. május elején jelentette be, hogy a kedvezményes lakásáfa alkalmazásához kapcsolódó határidőket újabb két évvel meghosszabbítják. Az intézkedés ideiglenesen csökkenti az építési engedélyek megszerzésére és a telekárak emelkedésére irányuló nyomást, de a piaci szereplőknek két év múlva ismét hasonló problémákkal kell majd megküzdeniük. Ennek kiküszöbölésére a szakemberek a kedvezményes lakásáfa határozatlan idejű érvényességének rögzítését javasolják.
Ami a finanszírozást illeti a szakemberek azt is kiemelték, hogy a meglévő hazai lakásfinanszírozási és -támogatási konstrukciók és jogszabályok kevésbé támogatják az egyének és családok életciklusa által indokolt, lakástípusok közötti mobilitást. A hiteleket és támogatásokat biztosító jelzálogjogok és egyéb biztosítékok ingatlanok közötti átterhelési lehetősége első körben a használt, másodsorban pedig az új lakások forgalmát is tudná segíteni.
Kevés a megrendelés, magasak a költségek
A hazai építőipari vállalatok számára a legnagyobb korlátot a termelésben továbbra is az elégtelen kereslet jelenti. A lakásépítési költségek lassuló ütemben, de EU-s összehasonlításban továbbra is kimagasló mértékben emelkedtek.
Az építőipari termelést gátló tényezők
Megjegyzés: Szezonálisan igazított adatok.
Európai Bizottság
Az elmúlt hónapokban az építőipari vállalatok legnagyobb arányban, mintegy 45‒50 százalékban a visszaeső privát és állami beruházások miatt elégtelen keresletet nevezték meg az építőipari termelés legfőbb akadályaként. A munkaerőhiány az építőipari vállalatok 25–30 százalékánál jelentett nehézséget, míg pénzügyi korlátokkal 15–20 százalékuk szembesült. A Lakás- és Ingatlanpiaci Tanácsadó Testület (LITT) tavaszi
ülésén a tagok kiemelték, hogy a visszaeső megrendelések hatására számos dolgozó 2024. év elején elhagyta az építőipart, melynek trendszerűvé válását kiemelten fontos elkerülni. Az építőiparban foglalkoztatottak száma tovább emelkedett 2023 negyedik negyedévében.
Ugyan a lakásépítési költségek éves növekedési üteme tovább mérséklődött 2023. negyedik negyedévben, azonban EU-s összehasonlításban magasan alakult. A 2023. első negyedévi 20,8 százalékról 9,1 százalékra csökkent a lakásépítési költség index éves növekedési üteme 2023 utolsó negyedévére. Ezen belül az anyagköltség 4,5 százalékkal, míg az építőipari munkaerőköltség 18,6 százalékkal emelkedett 2023. negyedik negyedévben az előző év azonos időszakához képest.
A lakásépítési költségek és a nominális lakásárak éves változása
KSH
A lakásépítési költségek emelkedése a rendelkezésre álló adatok alapján továbbra is a második legmagasabb volt az EU-ban.Ennek lehetséges okai a régiós országokhoz képest a korábbi években tapasztalt erősebb szakképzett munkaerőhiány, az állami építési beruházások prociklikussága, és az építőanyagok magas importaránya is. Az Európai Unióban átlagosan 1,1 százalékkal, az eurozónában átlagosan 0,8 százalékkal nőttek a lakásépítési költségek éves összehasonlításban.
A lakásépítési költségek éves változása az EU országaiban 2023 negyedik negyedévében
Eurostat
