Ígylakunk: Az elmúlt években rengeteg Budapestről kiköltöző telepedett le az agglomerációban, sok érintett településen már a megtelt táblát is kitették. Az elmúlt hetekben azonban arról lehetett olvasni, hogy megfordult ez a trend. Igaz ez, valóban megindult a visszaköltözés az agglomerációból Budapestre?

HÉTFA: Éppen nemrégiben készítettünk kutatást, amely ezeket a kérdéseket is érintett, tehát vannak friss adataink. Az urbanizáció-szuburbanizáció kapcsán alapvetően a Népességnyilvántartó statisztikai adatai állnak rendelkezésre, de ezek nem teljesen fedik a valóságot. Sajnos nincsen olyan forrás, amelyből a valós folyamatokat pontosan megismerhetjük. Ezért olyan közelítőadatokkal is próbálunk ehhez közelebb jutni, mint pl. az iskolai átjelentkezések. (A lakcímbejelentés sokszor csalóka, mert a kiköltözők gyakran tartják meg a budapesti címüket, pl. a gyerek beiskolázása, parkolási engedély, vagy más szolgáltatásra való jogosultság megőrzése miatt.) Egy hihető közelítést kaptunk végül, ami azt mutatja, hogy az agglomerációban a valós népesség valamelyest magasabb a nyilvántartottnál.

A dinamikát még nehezebb valós időben követni. A legutóbbi kiköltözési hullás a covidhoz köthető, és itt a közszolgáltatásokhoz való hozzáférés miatt nagyobb volt az oda bejelentkezők aránya. Ennek a hatása még jobban látszik egyes vonzóbb, de távolabbi kistelepülések esetében, ahová a korábbiaktól eltérően többen költöztek ki. A kiköltözési vágy, az anyagi lehetőségek és a távmunka együtt hozta el ezeknek a településeknek a felértékelődését, ami új jelenség. Az agglomerációban valójában csak a korábbi tendencia erősödött fel, ami együtt mozog a gazdasági konjunktúraciklusokkal: ha megy a szekér, akkor kiköltöznek az emberek, ha nem, akkor kevésbé, vagy akár vissza is költöznek.

Annak egyelőre nem látjuk számszerű hátterét, hogy most megindult volna egy visszaköltözési hullám. Tavaly ősszel interjúztunk erről szélesebb körben a nyugati agglomerációban, akkor egyértelműen a kiköltözés volt a tendencia. Az agglomerációs településeknek a rendszerváltás óra növekszik a lakosságuk, esetleg egy-egy megtorpanás volt megfigyelhető, pl. a 2008-as válság hatására, de ez nem tömeges visszafordulás.

Ígylakunk: Hogyan érhető tetten az agglomerációs települések népességnövekedése?

HÉTFA: A beépítéseket az önkormányzatok a helyi építési szabályzatban (HÉSZ) tudják kontrollálni, de az építési engedélyeket már a kormányhivatalok adják ki, az egyszerű bejelentéseknél még ez sincsen, és csak az ún. csonka HÉSZ-t kell betartani. Ráadásul a veszélyhelyzetben hozott könnyítés révén (a cégek egyszerű bejelentéssel építhetnek lakóházat 6 lakásig és 1000nm-ig) már jóval nagyobb és többlakásos épületeket is fel

lehet építeni az önkormányzat beleszólása nélkül. A településképi konzultáció az egyetlen eszköz, ami a helyi hatóság kezében van, de építést megakadályozni azzal sem tudnak.
Van egy olyan egyértelműen illegális gyakorlat is, hogy a használatbavétel után az épített lakások számánál több lakóegységet adnak el osztatlan közös tulajdonként, ami tovább növeli a lakósűrűséget.

Ami szintén érdekes, hogy korábban gyakorlatilag bármilyen helyrajzi számra lehetett lakcímet létesíteni, most már kell valamilyen épületnek lennie az ingatlanon, de az bármi lehet. Nem kell lakóépületnek lennie. Ezért is szaporodhatott el annyira a zártkerti – vagyis valójában mezőgazdasági besorolású – területek lakossága. Ők ugyanúgy igényt tartanak, és tarthatnak a települési közszolgáltatásokra – óvodára, iskolára stb. –, infrastruktúrára, ami óriási nyomás a település számára. Ennek a szabályozására a helyi önkormányzatoknak nincsen eszközük.

Ez harapófogó a települések számára, hiszen fontos lenne, hogy a működésüket tervezhető módon biztosítsák, és legyen kontrolljuk afelett, hogy hol, mennyien laknak, pl. a beépíthetőség, telekméret stb. szabályozásával, de erre csak a lakóövezetben van lehetőségük. A zártkertekben legalább nem lehet kis telkeket kiparcellázni úgy, mint a szintén nem lakóterületnek minősülő üdülőövezetekben. Merthogy arra szintén vannak példák, hogy az üdülőterületek válnak állandó lakóhellyé, pl. a biatorbágyi Peca-tó környéke, ahová a legalább száz apró telekre épült házakba az költözhet oda állandó lakosnak, aki akar.

Ígylakunk: Egy településnek milyen problémákat okoz a túlnépesedés, főleg a nemkívánatos, vagy illegális beköltözés?

HÉTFA: A két fő terület: a közszolgáltatások biztosítása és a mobilitás. Utóbbi is lecsapódik az önkormányzatokon, de nem elsősorban nem az ő hatáskörük, hiszen az térségi szinten jelentkezik. A közszolgáltatásoknál a fő kapacitáshiány az agglomerációban az óvoda- és iskolahiány. Az óvodáknál változó a helyzet településenként, a legnépszerűbb helyeken a legnagyobb a probléma, de az általános iskolai férőhelyek hiánya mindenhol gond. Mivel a kiköltözők jellemzően kisgyerekes családok, ez várhatóan fokozódni fog.

A közműellátás esetében nem a kapacitáshiány a probléma, hanem a hálózatok állapota, hiszen az elmúlt években nem pótolták az amortizáció okozta veszteségeket. A vízszolgáltatásnál óriási veszteségeket okoz, hogy az elhanyagolt hálózatokon gyakoriak a csőtörések, a nyomáscsökkenés. A megfelelő üzemeltetés megoldaná ezeket, de forráshiány miatt ezt nem tudják az önkormányzatok teljesíteni.

Érdekes szempontot vet fel az is, hogy ezek a települések pár évtizede tipikus falvak voltak, de a kiköltözők teljesen új igényeket támasztanak a települések felé, mint a tradicionálisan ott lakók. Megjelenik pl. az igény a zöldterületek, közterületek fejlesztésére, ami a korábbi falusi struktúrában egyáltalán nem volt jellemző, és új típusú kihívást állít a településvezetés elé.

Több helyen megjelent valamiféle ellentét is az „őslakosok” és a beköltözők között, és utóbbiak, ha elének egy bizonyos tömeget, akkor úgymond átveszik a z irányítást, esetleg a polgármestert is ők adják.

Ígylakunk: A kiköltözőket nem zavarják ezek a már korábban is ismert hiányosságok?

HÉTFA: Pár éve vizsgáltuk meg ezt a kérdést, és azt találtuk, hogy a kiköltöző beárazza a helyet ahová költözne, de nem kerül elő minden racionálisnak gondolt szempont, vagy elhessegetik azzal, hogy „egy óra alatt beérek Budapestre”. Aztán az idő múlásával szembesülnek azzal, hogy ez nem old meg mindent, a közlekedés sokszor bajos, zsúfolt. Ráadásul szombaton, amikor az ingatlankereső kimegy megnézni a kiszemelt házat, kiér 20 perc alatt, aztán később derül ki, hogy hétfő reggel az bizony jóval több lesz. Az autós ingázás az általános, de ahol van vonatközlekedés, ott az is nagyon népszerű, és jó alternatíva lenne, bár esetenként az is túlzsúfolt. Kár, hogy az erre irányuló fejlesztő beruházásokat most éppen leállították.

Ígylakunk: Mennyire éri meg most az agglomerációban lakást vásárolni?

HÉTFA: Egy adott agglomerációs települést mindig azzal érdemes összevetni, hogy mi az adott ingatlan Budapesten belüli megfelelője: pl. Pestlőrincet Monorral, vagy Újpestet Váccal, vagy a Svábhegyet Budajenővel. Mert, ha valaki fancy helyen akar lakni, de a Svábhegyre azért nincsen pénze, akkor Budajenő elérhető alternatíva lehet a számára.

De a Svábhegyről nem fognak Ócsára költözni, oda Soroksárról mennek ki, vagy Pesterzsébetről és Csepelről – és persze azok, akik vidékről költöznek közelebb a fővároshoz. tehát sávosan érvényesülnek ezek az irányok.

Ha azt nézzük, hogy kik költöznek ki, akkor nyilván vannak, akik kiárazódnak Budapestről, mert itt nem tudnak saját lakást venni, ezért elmegy addig, ahol már meg tudja fizetni, és még be tud járni. Van, aki azt a lakásméretet, amire igénye van, nem tudja a fővárosban megfizetni, ezért költözik ki – jellemzően a kisgyerekesek és gyermekvállalás előtt állók. Létezik a szegénységi kiköltözés is, ami a hajléktalanság alternatívája, ők még messzebbre költöznek, gyakran nem lakóingatlanba, ahol nincsenek közművek stb., mert csak azt tudják megfizetni.

A kisgyerekeseknél fordul elő gyakrabban, hogy amíg a gyerekek kicsik komfortos a kistelepülésen lakni, de ahogy nőnek a gyerekek egyre inkább terhes a bejárás, a mindennapi élet megszervezése. Viszont visszafelé lépni sokkal nehezebb, és általában kompromisszumokkal jár.

Ígylakunk: Más hazai nagyvárosok környezetében is hasonló jelenségek láthatók?

HÉTFA: A legtöbb tapasztalatunk a budapesti agglomerációban van, és itt a legerősebb ez a metropolisz térségi működés, de azért megyeszékhelyeken végzett más munkáink során azt láttuk, hogy pl. Győr, Debrecen és a többi nagyváros térségében is abszolút érvényesülnek az agglomerálódási trendek. Ami nagy különbség, hogy ott kisebb a közösségi közlekedés súlya, tehát még erősebb az autós ingázás.

Érdekes példa Veszprém, ami nem igazán nagy város, de ott nagyon markánsan látszik az, hogy az ottani szűk agglomeráció robbanásszerűen növekszik, és nem csak a Balaton-közeli irányban (Felsőörs, Balatonalmádi), ahová a budapesti felső középosztály is költözik, hanem más irányba is, mint pl. Márkó, Hajmáskér, Nemesvámos. Sok a veszprémi kiköltöző, főleg a gyerekes családok, ugyanúgy, mint Budapest esetében. Valamint ott is megtaláljuk az okok között, hogy Veszprémben drága a lakás, és nincs is elég és megfelelő.

Ígylakunk: Milyen megoldási lehetőségeket láttok az agglomerációs problémák megoldására?

HÉTFA: A kiút egyik módja, a jogszabályi környezet rendezése lenne.
Nagyon nagy gond a folyamatosan változó jogi rendszer, ami szinte átláthatatlan. Rengeteg jogszabálynak kell az önkormányzatoknak megfelelniük, és ezek gyakran változnak. Ráadásul ez nem széles szakmai konszenzuson alapuló, kiterjedt partnerségben kimunkált, jól átgondolt szabályozás.

Sok minden csökkenti az önkormányzatok mozgásterét. A legutóbbi szigorítások között vannak olyanok is, mint települési térségnövekmény lenullázása, vagy, hogy nem nőhetnek a tényleges beépítésre szánt területek, ami sok helyen fáj, noha sok helyen tényleg szükséges korlát. Illetve vannak azok a jogintézmények, amelyek teljesen kiveszik az az önkormányzatok kezéből a döntést, mint pl. a kiemelt beruházások.

Most arra motiváltak a települések, hogy ipari területeket hozzanak létre, mert abból jutnak bevételhez – a 90-es években kaptak a szja-ból, akkor a népességnövekedésben voltak érdekeltek, és ezért hatalmas területeket jelöltek ki lakóterületnek. Ezeket már gyakorlatilag nem lehet visszaminősíteni, és most az az önkormányzatok tehetetlenül nézik ezeknek a területeknek a kontrollálatlan beépítését. Ahol viszont nincs ipar, mint pl. Telkiben, az lehet az ország egyik leggazdagabb települése, de a korábban nagyra nőtt intézményrendszert és infrastruktúrát iparűzésiadó-bevételek híján nehézségekkel tudják csak fenntartani. Persze vannak duplán nyertes települések is, mint pl. Biatorbágy, ahová anno nagyon sokan kiköltöztek, és sikerült elég nagy iparterületet is bevonzani, ami jelentős bevételt is hoz most a városnak.

Ami az újabb szabályozásokat illeti, a tanyák létesítése akár relatíve nagy, ranch-jellegű lakóparkokat építéséhez is vezethet. Itt az a fő gond, hogy nagyon sok ilyen tanya fog megjelenni az agglomerációban. A jól ellátható település a kompakt település, ahol viszonylag nagy sűrűségben élnek az emberek egy helyen, mert így gazdaságosak a közművek, hatékony az infrastruktúra, megszervezhető a közlekedés stb. A tanyaszerű beépítéssel ezzel ellentétben éppen a települések szétterülése fokozódik. Ott aztán a nagy kertvárosokhoz hasonlóan borzasztó drága lesz a csatorna és a közművek kiépítése és fenntartása, nehezen megszervezhető a közlekedés és a szolgáltatások elérhetősége.

Ezzel hozható párhuzamba a korábban említett zártkerti beépítések problémája, itt gyakorlatilag ennek a kiterjesztéséről van szó.

A budapesti agglomerációban, és főleg annak a nyugati részében a szegénység egyáltalán nem az egyedüli motiváció a zártkerti kiköltözésnek, hanem van egy olyan opportunista jellege, hogy bárki költözzön is ki oda, egyel tovább nyújtózkodjon, mint ameddig a takarója ér. (Ld. https://index.hu/belfold/2018/10/24/zarkertek_agglomeracio_kozeposztaly_szegenyseg/) Vagyis a hajléktalanság helyett egy sufni, a panel helyett egy családi ház, családi ház helyett kastély. Ám ez a túlnyújtózás fedezetlen dolog, aminek az externáliái ott csapódnak le, hogy nagyon környezetterhelő és fenntarthatatlan módokon valósítják ezt meg. Hiszen egy zártkerti házban, ahol nincsen vezetékes víz, ott kutat fúrnak, amivel kiszívják a talajvizet; nincs szennyvízelvezetés, ezért emésztőt építenek, amivel elszennyezik a talajvizet. (Budapesttől nyugatra, a nyílt karsztos területeken a talajvíz elszennyezése különösen nagy probléma.) Nincs tömegközlekedés, nem is lehet kiépíteni, nincsenek burkolt utak, azért autóval járnak, amivel szennyezik a levegőt.

Ígylakunk: Hogyan tudna a budapesti barnamezős lakásfejlesztés segíteni az agglomeráció túlterheltségén, és milyen állami, önkormányzati szerepvállalás kellene ehhez?

HÉTFA: Beszéltünk arról, hogy nem kedvező a szétterülő településfejlődés, és a zöldmezős építések kifejezetten széthúzzák a városokat. Ugyanakkor Budapesten belül vannak olyan barnamezős területek, korábbi iparterületek, rendezőpályaudvar – egy jelentős rozsdaövezet. Ezeknél az egyik fő gond, hogy nagyon szennyezettek, és nagy költséget jelent a megtisztításuk, kármentesítésük. A másik probléma, hogy a rendszerváltás után ezeket privatizálták, gyakran dolgozói tulajdonba adták, és mára ez kaotikus tulajdonviszonyokat eredményezett, ami nagyon nehezen kezelhető.

Az ingatlanfejlesztők szeretik a könnyen kezelhető, jól beépíthető területeket. Ám a nagyon szennyezett területek kármentesítése óriási összegekbe kerül, és ezt nem tudják beárazni a fejlesztésekbe. A hajdani Óbudai Gázgyárnál lévő Graphisoft park pl. éppen addig nyúlik, ahonnan a nagyan szennyezett terület kezdődik, ahol, ha árad a Duna, arzén mosódik be a vízbe.

Ezen a ponton lenne értelme az állami szerepvállalásnak, hiszen valóban közérdekről van szó. Ugyanígy a szabályozásban, amellyel a barnamező felé lehetne terelni a lakófejlesztéseket. Egy másik szabályozási terület lenne a nagy fejlesztéseknél a közinfrastruktúra, a közlekedési ellátottság megoldása, vagy olyan lakásmix kialakítása – akár családi házakkal, sorházakkal –, ami valós alternatívát jelentene a kiköltözéssel szemben. Tehát ne csak bedobják a gyeplőt, hogy fejlesszen mindenki a maga kénye kedve szerint, hanem legyenek elvárások is.