Az előző év harmadik negyedében nagyon lelassult a használt lakóingatlanok drágulása - áll az ingatlan.com legfrisseb elemzésében, amely ismerteti a KSH lakásárindexének előzetes adatait, egyben a saját adatok alapján mutatja be a legfrissebb árváltozásokat.
2022 harmadik negyedévében ugyanis a második negyedévhez képest a használt lakásoknál az árváltozás mindössze 1,1 százalékos emelkedést mutatott. Legutóbb a pandémiás időszakban, 2020 második és negyedik negyedévében volt ennél kisebb az áremelkedés üteme. 2020 végétől 2022 közepéig tartó időszakban 3,6-9,7 százalékkal drágultak a használt lakások az előző negyedévhez képest.
A hazai ingatlanpiac márciusban érte el csúcsát, mind az árakat, mind pedig a keresletet illetően. Ezt követően először egy enyhébb, majd szeptembertől gyorsabb ereszkedésbe kezdett az ingatlanpiac - jelezte Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője.
A kereső ügyfelek száma a téli hónapok elejére már 70 százalékkal csökkent a budai oldalon az előző év azonos időszakához képest. Ez többek között annak az eredménye, hogy az ingatlanvásárlók jelenleg nem gondolkodnak hitelekben, inkább csak az vásárol, akinek rendelkezésére áll a vételár - tette hozzá a szakértő.
A legnagyobb kereslet most főként a panellakások iránt mutatkozik, de azok közül is leginkább a jó állapotú vagy teljesen felújított ingatlanok iránt. Az árcsökkenés egyelőre elsősorban a felújítandó, rosszabb állapotú ingatlanokat érinti: míg márciusban egy nem túl jó állapotú panellakást még 42 millió forintért el lehetett adni, az év végén ugyanott egy másik ugyanolyan panellakást már csak 38 millió forintért - jelezte Nagy Csaba.
Ebből látható, hogy a felújítandó ingatlanok tulajdonosainak egy része már szembesült a piaci változásokkal, és elkezdtek alkalmazkodni ahhoz.
A lélektani határ a korábbi, Dél-Budán jellemző 50 millió forintos szintről 40 millió forintra csökkent a jó állapotú, egy plusz két félszobás, illetve kétszobás panellakások tekintetében - mondta Nagy Csaba. Ennyiért viszont egyelőre nehezen fognak jó állapotú panellakást találni a vevők, miközben általában csak kisebb kompromisszumokra hajlandóak a minőség tekintetében, de arra is csak akkor, ha egyébként minden paraméter az igényeiknek megfelelő az adott ingatlan esetében.
Hasonló árat említett a XIV. és XVI. kerület panellakásai kapcsán Sebestyén Tamás, a Balla Ingatlan zuglói irodájának szakmai vezetője. Mint mondta, a lélektani határ paneleknél 40 millió forint környékén húzódik, nagyobb téglaépítésű lakásoknál 60-70 millió forintnál, míg házaknál 100 millió forint felett.
Ha a dél-budai családi házakat tekintjük, akkor 70-80 millió forintos vevői lélektani határról beszélhetünk a XXII. kerületben, míg a XI. kerületben továbbra is 100 millió felettiről.
Sebestyén Tamás egyébként azt érzékeli, hogy jelentősebb csökkenés nem mutatkozott az árakban, ugyanakkor az érzékelhető, hogy sokkal jelentősebbé váltak az alkuk - különösen a felújítandó ingatlanok esetében -, egyre felkészültebbek a vevők a valós, piaci árakat, valamint a meredeken emelkedő felújítási költségeket tekintve. Megfigyelései szerint a legtöbben mintegy 5-15 százalékos visszaesésre számítanak az elkövetkező hónapokban.
Az alku Nagy Csaba szerint is egyre jelentősebb az ingatlanpiacon. Erre egy példát is említet: egy XXII. kerületi, jó helyen lévő, jó állapotú családi ház esetében, melyet még korábban 88 millió forintért kezdtek el hirdetni, már csak 65 milliós eladási árat sikerült elérni. Ez az ár elsősorban a kemény alkunak volt az eredménye.
Nagy Csaba várakozásai szerint még hónapok telnek el addig, míg az eladók többsége ráeszmél arra, hogy a korábban megszokott árakon már nem fogja tudni eladni ingatlanát. Így aztán a kínálati oldal folyamatosan bővül, és egyre könnyebb lesz válogatnia a piacon a megmaradt csekély számú vevőnek. Ez egyébként azt is jelenti, hogy a befektetőknek érdemes lehet lépni: akinek van pénze, az egyre jobb alkukat tud elérni.
Ugyanezt említette Sebestyén Tamás is, aki szerint a folyamatosan bővülő kínálat miatt egyre könnyebben tudnak válogatni a vevők, így aki nem talál egy adott pillanatban az elképzeléseinek megfelelő ingatlan egy meghatározott áron, az jellemzően kivár, hiszen esélyes, hogy fog a piacra kerülni a számára is megfelelő ingatlan.
A kínálati piac legújabb, 2023. januári adatai is egyértelműen a drágulás lassulására utalnak. A fővárosi kerületekben decemberhez képest 0,9 százalékkal 976 ezer forintra, a vármegyeszékhelyeken 1,9 százalékkal 588 ezer forintra csökkentek az átlagos négyzetméterárak. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint már fokozatosan bővül az eladó lakások kínálata a piacon, ezzel a bővüléssel pedig a kereslet nem tart lépést, sőt, visszaesés látható. “Mindezeknek köszönhetően a lakásvásárlást tervezők a korábbi időszakhoz képest sokkal jobb pozícióba kerülhetnek, azaz könnyebben tudnak alkudni a vételárból. A lakástulajdonosoknak pedig muszáj lesz az eladási árakban is alkalmazkodniuk ehhez, ha túl akarnak adni az ingatlanon” - fogalmazott az ingatlan.com szakértője.
Forrás: ingatlan.com, Balla Ingatlan
