A felújítandó lakások (az országos átlagot véve alapul) közel 20, a családi házak pedig közel 50 százalékkal olcsóbbak, mint a felújítottként hirdetettek – hívja fel a figyelmet Balogh László, az Ingatlan.com internetes hirdetési újság vezető szakértője.
Ráadásul egy-egy felújítandó ingatlan esetén a vevőjelölteknek valóban nagyobb mozgásterük lehet az alkura, mint a jobb állapotú ingatlanoknál. Jelenleg országosan 30 ezer renoválásra szoruló lakást vagy házat hirdetnek eladásra. Míg az elmúlt két évben a piac szárnyalt, ez a szegmens inkább pangott.
Az átlagosan 20 százalékos nyereségráta már önmagában elég jelentős ahhoz, hogy az – alapjában véve nulla százalékos banki kamatokhoz szokott – ember fölkapja rá a fejét. Egy felújítandó lakás átlagára 331 ezer forint, míg a felújított lakásoknál 402 ezer forint. Családi házak esetében a felújítottként hirdetett ingatlanoknál az országos átlagos négyzetméterár 173 ezer forint. Ezzel szemben a felújítandók átlagosan mindössze 91 ezer forintos áron szerepelnek a kínálatban.
*Az adatok forint/négyzetméterben értendőek
Az egyes ország-, illetve városrészek között ugyanakkor jelentős különbség van az árszínvonalat tekintve, úgyhogy aki figyelmesen választ, ennél is magasabb haszonkulccsal számolhat. Pécsen például legújabban a módosabb egyetemisták szülei húzzák fölfelé a nívósabb lakások árát, akik egyre gyakrabban meg is vásárolják gyermekeik számára a 4–5 tanévre a leginkább megfelelőnek tartott ingatlant.
Ezekben a városok¬ban a sok lerobbant lakás között ritkaságszámba menő, felújított – illetve „jó állapotú” vagy „újszerű” címkével meghirdetett – ingatlanok ára 50–70 százalékkal magasabb. Egyébként a legnagyobb árkülönbséget két volt bányászvárosban találni, a Nógrád megyei Salgótarjánban – ahol egyébként az országban a legalacsonyabb négyzetméterárakkal találkozhatunk – és Tatabányán.
Összegszerűen Budapest vezet (+103 ezer Ft/m²), ahol a Belvárosban 252 ezerrel, a „bulinegyedben” 114 ezerrel, a Várban pedig 134 ezer forinttal ér többet egy négyzetméter némi „ráncfelvarrás” után. Mindez főleg a lakáskiadásban utazók keresletének köszönhető.
Mekkora a különbség az új és a használt lakások között?
Budapesten széles skálán mozog a használt és új lakások közötti négyzetméterár különbsége az egyes kerületekben. A belvárosban például 120 százalékkal kerül többe egy új lakás négyzetmétere, vagyis több mint kétszer annyit kell fizetnie annak a vásárlónak, aki az V. kerületben használt lakás helyett új lakásba fektet. Vannak azonban olyan kerületek is, ahol az új ingatlanok átlagos fajlagos árai 50 százalékkal, vagy annál kevesebbel haladják meg a használt lakásokét. A különbség 50 százaléknál is kevesebb a XXIII., XVI., XIII. és XI. kerületekben. Az utóbbi két kerületnél az átlagos négyzetméterár egy használt lakóingatlan esestében 460 ezer forint körül alakul, ennél 45 százalékkal kell többet fizetni egy új lakás négyzetméteréért. A 200 ezer forintos különbség a fajlagos árakban azt eredményezi, hogy egy 50 négyzetméteres lakás esetében átlagosan 10 millió forinttal kell többet szánni a vásárlásra, amennyiben a használt helyett új ingatlanban szeretnénk lakni.
Ha beleszámoljuk, hogy a használt ingatlanok esetében a felújítási költségek is milliós tételnek számíthatnak, főleg mostanában, amikor meredeken emelkednek az építési munkálatokat, vagy felújításokat végző szakemberek munkadíja, az előbbi 10 millió forintos különbség egy kétszobás lakás esetében néhány millióval kevesebb lehet. A munkaerőhiány az építőiparban pedig nemcsak az árakat dobja meg, de a felújítási munkálatok is jelentősen elhúzódhatnak. Akár hónapokba is telhet mire lesz szabad kapacitása a festő vagy kőműves csapatnak átalakítani egy kevésbé jó állapotú ingatlant.
Forrás: Portfolio
Vidéken Sopron vezet, átlagosan 92 ezer forinttal hajlandóak többet fizetni egy nívós ingatlan négyzetméteréért a magas osztrák fizetés fejében az ausztriában dolgozó hazánkfiai. Vagy éppen a határon innen befektető osztrákok.
Tehát egy kétszobás lakás felújításán is 5–10 millió forintot lehet keresni, ami a költségek mellett tetemes hasznot hajthat azalatt a legfeljebb 3–6 hónap alatt, amíg egy felújítás befejeződik. Vagy még annál is többet, ha olcsón sikerül lakáshoz jutni. A régi ingatlanos aranyszabály alapján egyébként a „környék legjobb utcájában kell megvenni a legrosszabb állapotú lakást.” Hiszen ennek értékét a felújítás és a környékbeli magas árak egyaránt felfelé húzzák.
Magának a felújításnak a költsége széles skálán mozoghat. „Vannak olyan esetek, amikor már egy kis ráncfelvarrás is elég hozzá, hogy az ingatlan újszerű benyomást keltsen” – hívja fel a figyelmet az értéknövelésre Havas János. De már a zsúfoltság, a hatalmas rendetlenség és a piszok felszámolása is komoly értéknövelő tényező lehet. Egy plusz szoba kialakítása egy nagyobb, de kedvezőtlen beosztású lakásból jelentős értéknövelő tényező. Egy kétszobás, 100 négyzetméteres lakásnál jóval többet fizetnek egy ugyanakkora, ám 3-4 szobásért.
„Egy ilyen átalakítás festéssel, javításokkal, anyaggal, munkadíjjal együtt kijöhet már egymillió forintból is” – így számol Máté Viktor, a békés megyei Ép¬Cen¬ter építőipari Kft. ügyvezetője. Eközben a lakás értéknövekedése a fenti összegnél jóval nagyobb. Szintén növeli a m²-árat egy második fürdőszoba. Ám ez a szaniterek, járólapok, csövek áthelyezése miatt könnyen lehet, hogy 1,5 milliónál áll csak meg. Komoly értéknövelő tényező a fürdőszoba és a konyha felújítása is.
Minderre nem muszáj vagyonokat költeni, egyszerűbb anyagokkal is látványos lehet a javulás. Ha nem el-, hanem kiadásban gondolkozunk, még inkább megéri a ráfordítás, mert úgy sokkal jobb áron ki lehet adni a lakásokat.
Forrás és további hasznos tanácsok: Haszon Magazin
