Ígylakunk: Azt ígéritek, hogy „a IX. kerületben a Vaskapu és a Vágóhíd utca sarkán felépülő, 508 lakásos Metrodom Green a Millenniumi Városközpont egyik legkülönlegesebb, legkarakteresebb lakóparkja lesz. Miben áll a különlegessége?
Kiss Gábor: A prémium kategóriás épület és lakások nemcsak minőségükben és megjelenésükben lesznek kiemelkedőek, de az alkalmazott, jövőbe mutató műszaki megoldások miatt is, amelyeknek köszönhetően a lakópark az átadás után évtizedekkel is ki fogja elégíteni a kor aktuális igényeit.
A koncepciót a fenntarthatóság jegyében alakítottuk ki. A Metrodomnál már egy ideje elindult egy zöld fordulat, amelynek a kiteljesedése a Green projekt. Régóta foglalkozunk azzal, hogy mit kell tudnia egy új építésű energiahatékony épületnek.
A koncepciónk egyik vezérgondolata a „Sharing is caring”. Onnan indítanám ennek az értelmezését, hogy van egyrészt a szétterülő város, a bővülő agglomeráció, ahol nincsenek gyors és könnyen elérhető szolgáltatások; a másik oldalon pedig van a kompakt város modellje, a 15 perces város.
Ezeknek a lényegi különbségei abban érhetők tetten, hogy a családi házas agglomerációban akkor ideális az élet, ha van az embernek saját kertje, van saját fitnesz-szobája, szaunája, van saját parkolója, akár 2 autónak is, és elszigetelten, szigetszerű üzemben működik. Ezzel szemben a kompaktváros-modellben 15 percnyi, gyalogosan vagy mikromobilitási eszközökkel (roller, kerékpár) elérhető távolságon belül legyen a lakhely, a munkahely és a szolgáltatások. Itt jelentős mértékben vissza tud szorulni az autóhasználat is.
Ha ezt lefordítjuk lakóépületekre, akkor is jól látható a különbség a fent leírt családi házas és egy társasházi környezet, életminőség között. Egy társasházban nem a saját fitnesztermemet használom, hanem a közös társasházi fitnesztermet, szaunát, megosztva a többi lakóval és így tovább.
Itt ezeket a funkciókat egy közösség használja megosztva, tehát sokkal nagyobb a hatékonysága, mintha családi házanként, azaz lakásonként lenne egy saját mindenkinek.
Ez értelmezhető a zöld felületekre is. Ebben a projektben van egy 51 x 51 méteres, hatalmas belső kert, amit a társasházi lakók tudnak megosztva használni.
Ide tartozik az autómegosztás is, mert integráltuk a Greengo carsharing szolgáltatást. Ők három parkolóhellyel rendelkeznek az épületen belül, így a társasházi lakók már az épületen belül hozzájutnak az autómegosztó szolgáltatáshoz. Nem kell feltétlenül, hogy saját autójuk legyen, vagy legyen egy második autójuk, mert a városi forgalomban tudják használni ezt az autót az első autó mellett.
Ezen kívül integráljuk a roller- és kerékpármegosztó, valamint csomagpont-szolgáltatásokat is.
Ugyanilyen a co-working funkció is: van egy közösségi iroda helyiség, ahol használható a nyomtató, a munkaállomások, van egykis tárgyaló, míg egy családi házban az otthoni munkához ezt az embernek magának kell kialakítania, jellemzően külön szobában
Korábbi projektekhez hasonlóan itt is lesz közösségi nappali helyiség, ahol születésnapokat, vagy más kisebb rendezvényeket lehet tartani, focimeccset nézni, főzni, de van baba-mama játszószoba is, ahol kifejezetten a bölcsődés és óvodás korú gyermekekkel lehet foglalkozni.
Ezen kívül wellness és szauna, játszótér, mászófal, napozó- és grillterasz is várja a lakókat.
A gondolatiság tehát az, hogy közösen használunk funkciókat, ami így sokkal hatékonyabb. Ez a fenntarthatóságnak egy új rétege, és remek közösségi élet alakul így ki.
Évről évre több közösségi funkciót építünk be a társasházakban, és azt látjuk, hogy a régi lakótelepi vagy akár 20 évvel ezelőtti lakóparki léthez képest itt nem egymás mellett, elszigetelten élnek az emberek, hanem ezek a közös terek összehozzák a lakókat. Kialakulnak társasági kapcsolatok, közösségek, kialakul az egymásra figyelés - a „sharing is caring” nagyon jól meg tud valósulni ezekben a társasházakban.
Ígylakunk: Figyelemmel követitek, hogy az általatok épített társasházakban hogyan alakulnak az évek során a közösségi kapcsolatok, a közösségi élet?
Kiss Gábor: Igen, mindenképpen, hiszen így tudjuk, hogy merre érdemes továbbfejleszteni. Az látszik, hogy ha már nagyon népszerű valami, akkor foglalási rendszert kell kialakítani. Van olyan épületünk, ahol a több száz négyzetméteres tetőteraszt is be kell osztani, mert olyan sokan szeretnék használni.
Ígylakunk: Ezek szerint nem igaz az a sztereotípia, hogy Magyarországon mindenki inkább a sajátját szereti használni és nem nagyon szeretünk megosztani, osztozkodni dolgokon, területeken?
Kiss Gábor: Nem igaz, de azért azt hozzá kell tenni, hogy a 40-50 feletti korosztályban nagyobb az idegenkedés, ők szívesebben élnek szigetszerűen, egymástól elkülönülten, de a 20-35 éves generáció nagyon nyitott erre, sokkal inkább értik és szívesebben használják a megosztásos modellt.
Külön kell választani az igényeket van, aki szeretne vidékre költözni, zöldben lenni szigetszerűen élni, foglalkozni a kertjével, ő az úgynevezett vidéki élet felé hajlik. Míg van, aki szeretne inkább eljárni színházba, moziba, úszni, kávézóban reggelizni a barátaival, egy sörözőben meccset nézni, tehát intenzívebben élni ezt a közösségi életet. Akikben nagyobb az igény erre a városi életmódra, számukra vonzóak a közösségi szolgáltatásokat kínáló új építésű társasházak.
Ígylakunk: Említetted, hogy kiemelt figyelmet kap a zöld felületek kérdése. mit jelent ez a Green projektben?
Kiss Gábor: Igen, itt az 50 százalék feletti zöldterületi mutatóval épülő Metrodom Greenben többféle zöld megoldás is található, például a már említett hatalmas belső kert, amely jelentős léptékű autómentes zöldfelület az épületek között.
A tetők zöldtetők lesznek. és folytatjuk a zöldhomlokzatok kialakítását is: a korábbi Panoráma projekthez hasonlóan, de azt továbbfejlesztve, itt 7000 négyzetméter függőleges zöldhomlokzati felületet alakítunk ki. A borostyán és a vadszőlő nem az épület falán fog futni, hanem az erkélyek külső síkján építünk egy héjszerkezetet. Ez valóban behozza a városba a természetet, és ez a sok zöld az épületek hűtésében, illetve a városi szigethatás csökkentésében is segít.
Ez igazán úttörő dolog, mert ilyen hatalmas egybefüggő zöldfelületet lakóépületre Magyarországon még senki sem készített.
Másik újításunk, hogy az építésnél a pincében, a parkolószinten beépítetlenül hagyunk közbenső területeket, hogy a garázs tetejére telepített fáknak közvetlen talajkapcsolatuk legyen. Így normál méretű fákat tudunk telepíteni, nemcsak kis, konténeres díszfákat. Gyűjtjük az esővizet is, amit locsolásra hasznosítunk
Ígylakunk: Milyen épületgépészeti megoldásokat használtok?
Kiss Gábor: Az energiahatékonyság harmadik eleme az energetika. Ez természetesen nálunk is nagyon fontos.
Elektromos árammal működő hőszivattyús rendszert építünk be, amely előállítja a fűtéshez a meleg vizet, ezzel biztosítjuk az épület hűtését és fűtését mennyezeti hűtő-fűtő rendszerben. Ez azt is jelenti, hogy nem kell külön klímát kiépíteni, nincs befújt hideg levegő.
A tetőn, ahol nem zöldtető van, ott napelemeket helyezünk el, amelyekkel a közös területek áramfogyasztását fedezzük, beleértve a teremgarázst, a lifteket, a közösségi helyiségeket, a tűzvédelmi rendszerek elektromos ellátását. Így a társasház számára igen költségtakarékos rendszert tudunk kialakítani.
Az épület teremgarázsban minden beálló saját elektromos töltővel rendelkezik, így a tulajdonosok a villanyautóikat a lehető legegyszerűbben tudják tölteni.
Ígylakunk: A költséghatékonyság a rezsiben is megmutatkozik?
Kiss Gábor: Egy 20 évvel ezelőtti társasházi lakásban körülbelül 50.000 Ft volt a havi fűtési díj, egy 10 évvel ezelőttiben 10.000 Ft, egy 5 évvel ezelőttiben 5000 Ft. Egy, a legkorszerűbb technológiákat használó, most épülő társasházban 3000 Ft-ot kell fizetni egy 60 négyzetméteres társasházi lakás havi fűtésére. Ez gyakorlatilag már az AA és AA+ minősítés, ami nagyon alacsony energetikai felhasználás jelent, a nullát közelítő havi rezsiköltséggel.
Nem véletlen, hogy a Real Estate Awards zsűrije is ezeket a területeket emelte ki mint jövőbemutató újító dolgokat.
Mi úgy gondolkodunk, hogy utat mutatunk a lakóingatlan-fejlesztőknek abban, hogyan lehet új és korszerű lakóépületeket építeni, milyen új dolgokat lehet behozni, hogy ezek a lakóépületek nagyon komfortosak és egyben fenntarthatóak legyenek.
Ígylakunk: Figyelve a konkurenciát, mennyire van ebben most versenyelőnyötök?
Kiss Gábor: Ezen a területen mindig élenjárók voltunk, mi vezettünk be, például, hogy közösségi területeket kell beépíteni.
Jön utánunk a konkurencia, és ezzel igazolva látjuk azt, hogy jó úton haladunk, és nem csak mi gondoljuk ezt fontosnak, hanem mások is. Minden új építésű társasházban megtalálhatók már a közösségi terek, és egyfajta verseny van abban, hogy ki tud még plusz egyet rátenni ebben a funkcióban, ami szolgálja a lakók érdekeit és a fenntarthatóságot is.
A parkolókhoz kiépített elektromos töltőkkel és a közlekedésmegosztási szolgáltatások integrálása például olyan funkciók, amiben még verseny előnyünk van.
Ami még jellemző a projektjeinkre, hogy mindig nagyon hangsúlyos megérkezési pontot, lobbit hozunk létre. Ebben a projektben például négy szint magas, több száz négyzetméter alapterületű fogadóteret építünk, így egy grandiózus építészeti megoldás születik, ami külön értékemelője lesz az épületnek.
Ígylakunk: Minden projektetekben érvényesülnek ezek az elvek?
Kiss Gábor: Igen. A Metrodomnál nemcsak zöld fordulat van, hanem egyfajta prémium fordulat is. Ezt azt jelenti, hogy egyre jobb minőségű épületeket építünk, és minden épületünkben, ami átadásra kerül, például a Metrodom River, ugyanezek a szolgáltatások megtalálhatók, ugyanilyen minőségben.
Minden projektünk ebben a szellemiségben készül, és ez egy új, nagyon magas minőségű Metrodom terméket jelent.
Ígylakunk: A lakásépítés költségei még mindig emelkednek?
Kiss Gábor: Az elmúlt időszakban nagyon jelentős volt az építőanyagok áremelkedése, de ez most valamelyest csillapodik, az állami építőipari projektek mérséklődésével pedig munkaerő szabadul fel, nem kell már ugyanazért a kapacitásért versengeni az állami és magánszektornak, amit nagyon felverte a díjakat. Így most már normál, moderáltabb árak tudnak kialakulni.
Ez nem csökkenést jelent, hanem elfogadható emelkedést. Az építőanyagok ára kis mértékben nő, a munkaerő ára stagnál, vagy csak kicsit emelkedik, és a következő két évben szerintem vissza tudunk térni arra a normál építőipari inflációra, ami korábban is jellemző volt Ez 6-10 százalék között volt (a 3%-os általános infláció mellett) ami kalkulálható mérték, ellentétben az elmúlt egy-két évvel, amikor nem lehetett előre tervezni, és az áremelkedés 20-30 százalék közötti volt.
Ígylakunk: Hogyan látjátok ezt az évet, mennyi projekt van most készülőben a Metrodomnál?
Kiss Gábor: Mindenki visszafogja most az új projektek indítását, ezzel mi is így vagyunk. Körülbelül az ezt megelőző időszak volumenének a felét építjük az idén.
A kereslet nagyon erősen visszaesett, és igazából az látszik, hogy az új kínálat építése még erősebb mértékben csökkent, mint a kereslet. Tehát, sokkal kevesebb lakásépítés indul, de az előkészítő munkák nagy erővel haladnak, nemcsak nálunk, hanem más ingatlanfejlesztőknél is. Rengeteg projekt áll gyakorlatilag a startvonalon. Ezeknek a piacra hozatalát nagyon rövid időn belül meg tudják tenni a fejlesztők, mert már rendelkeznek a telekkel, az építési engedélyekkel, sok esetben a kiviteli tervekkel is, és már csak arra van szükség, hogy visszatérjenek a lakásvásárlók nagyobb volumenben, csökkenjen az infláció, valamint, hogy a vevőhitelezés és a projekthitelezés újra értelmezhető kamatmértékkel legyen elérhető.
A mostani 9-10 százalék körüli kamattal felvehető lakáshitel nagyon magas, akárcsak a 16-18 százalékos projekthitel, és ez jelentős gátja az új projektek indulásának. Fontos, hogy kormányzati oldalról is gondolkodjanak azon, hogyan tudják támogatni mindkét hitelezési oldalt. Bízunk benne, hogy a Baross Gábor Újraiparosítási Hitelprogramban is lesz lehetőség lakóingatlanok finanszírozására, valamint, hogy lesz megoldás a vevőfinanszírozás támogatására is, ami a lakásvásárlóknak elérhetővé teszi a lakáshitelek felvételét.
Arra számítok, hogy ez év második felében már jelentősen csökkenhet az infláció, és akkor már a GDP is emelkedést mutat. Ezen a ponton tudnának elindulni a lakáspiacon is a kedvező folyamatok. Ez hozhatja vissza a lakásvásárlók jövőbe vetett hitét, ami gyakorlatilag az alapja annak, hogy lakás vásároljanak. Ha azt látják az emberek, hogy van munkahelyük a jövedelmük is tartja az értékét és a GDP növekedéssel a gazdasági környezet is megfelelő pályán mozog akkor már csak elérhető hiteltermékek kellenek, és minden összeáll ahhoz, hogy a lakásvásárlók visszatérjenek.
Szerintem ez a fordulat már idén ősszel bekövetkezhet, és a jövő év már sokkal kedvezőbb lehet.
