A két szervezet közötti kutatási megállapodás keretében az ingatlan.com – mint Magyarország meghatározó ingatlanhirdetési portálja – egyedi, de azonosításra alkalmatlan adatokat ad át a KSH részére, amelyekből a KSH statisztikai számításokat végez. Ez a közösen kialakított adatállomány olyan elemzési lehetőségeket teremt, amely az elkülönült adatrendszerekben sem a KSH, sem az ingatlan.com számára nem lenne lehetséges.

Az adatok átadásának elsődleges célja a lakásbérleti piac megfigyelése, a KSH-ingatlan.com lakbérindex kiszámítása. Az index előállításához felhasznált adatok a lakásbérleti piac jelentős részét lefedik. Az együttműködés a továbbiakban újabb statisztikák kidolgozásával folytatódik.

Az ingatlan.com adatbázisában jelenleg 220 ezer aktív ingatlanhirdetés van, ami naponta mintegy 2000 új hirdetéssel bővül. A hirdetők 30-40 százaléka magánhirdető. Fontos, hogy a szigorú szabályok, a renszeres karbantartás és a moderálás miatt, itt  minden hidetés csak egyszer szerepelhet és a kiadott lakásokat mielőbb törlik.

Az eredmények

A kapott eredmények a többi között a kínálati lakbérek alakulásáról adnak tájékoztatást, tehát a piacra éppen belépők számára elérhető lakások bérleti szintjét és árait tükrözik. Ezekkel a korlátokkal együtt nagyon értékes adatokat kapunk egy olyan területről, a bérleti piacról, amelyről eddig szinte semmit sem tudtunk - hangsúlyozta Székely Gáborné, a KSH Lakásstatisztikai osztályának vezetője a bemutató sajtótájékoztatón. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője  kiemelte, hogy ismereteik szerint nincs érdemi különbség a kínálati és a bérbeadásko realizálódó bérleti díjak között, különösen azokban az esetekbebn, amikor a lakást ingatlanportálon keresztül adták ki. Ennek köszönhetően a kínálati lakbérindex is jól mutatja a bérleti díjak alakulását.

Az ingatlan.com 2015. évtől kezdődően adta át az adatokat, így az árindex is 2015-ős bázison )éves átlag) készül.

A magánbérleti piac a nagyvárosokban koncentrálódik, és mint azt a lakbérfelmérés is igazolta, a koncentráció tovább fokozódik az internetes ingatlanportálok kínálatában. Ez érvényes az ingatlan.com ügyfélkörére is: a hirdetések döntő többsége fővárosi lakásra vonatkozik, havi szinten átlagosan az összes hirdetés kétharmada budapesti hirdetés. A fővároson kívüli internetes hirdetések is alapvetően a megyei jogú városokban és a városokban jelennek meg, a községek súlya elhanyagolható.

A régiók között is szembetűnő Budapest dominanciája, azonban érdemes megjegyezni, hogy az egyéb régiókra vonatkozó hirdetések száma 2015 óta folyamatosan növekszik. Így például Budapest részesedése a szűrt mintában a 2015. májusi 74-ről 62%-ra csökkent. Ez részben annak is köszönhető, hogy az ingatlan.com felületét a lakosság egyre nagyobb része is igénybe veszi hirdetésre. 

2015-től a vidéki hirdetések száma növekvő tendenciát mutat, ami betudható annak, hogy az ingatlan.com egyre népszerűbb felület lett a nem Budapesten élők körében is. Ugyanakkor Budapest szerepe mindvégig meghatározó a lakásbérleti piacon, és ezen belül is a fővárosban a legmagasabb az internetes hirdetések részesedése. Ahogy a 2018. évi, interneten hirdetett lakások aránya a kisebb települések felé haladva meredeken csökken.

A hirdetett kiadó lakások átlagos nagysága 61,4 m2, mediánja 53 m2. Ez az érték a 2018. évi lakbérfelvételhez képest – ahol az országos átlag 56 m2, a budapesti átlag pedig 54 m2 volt – kissé magasabb. Az adatokból kitűnik, hogy ezen a piacon a kislakásoké a főszerep.

Bérleti díjak

Egy lakás átlagos lakbére Budapesten 2015 első felében 140 ezer forint volt, ez az érték 2020 elején 175 ezer forintra emelkedett, majd a COVID-19-járvány megjelenésének hatására a második negyedévben az átlagos lakbér 156 ezer forintra csökkent. A városokban és a megyei jogú városokban hasonló tendencia figyelhető meg: az előbbiekben 2015 közepén 123 000, az utóbbiakban 90 000 forint volt az átlagos fizetett lakbér. A városok magasabb lakbérszintjét az agglomerációkban található kisebb városok magasabb lakbérszintje magyarázza. Az eltérés a vizsgált időszak végén is fennállt, 2020 második negyedévében a városokban 138 ezer, míg a megyei jogú városokban 108 ezer forint volt az átlagos árszint.

2020 második negyedévében Budapesten átlagosan 3100 forintot kellett fizetni négyzetméterenként, a megyei jogú városokban átlagosan 2000 forintot, a városokban 2200 forintot.

A vizsgált időszakot az átlag- és mediánárak jelentős növekedése jellemzi. A magánszemélyek által megadott hirdetések átlag- és mediánára nagyobb mértékben növekedett, mint az irodai hirdetéseké, így jelentősen közeledett a két altípus ára. Míg a mediánárak közti különbség 2015-ben 30 ezer forint volt, ez 2019-re alig 10 ezer forintra csökkent. Az átlagáraknál a 2015-ös átlagos 38 ezer forintos eltérés 2019-re 24 ezer forintra mérséklődött.

Budapesten a 13. illetve a 11. kerületben hirdették a legtöbb kiadó lakást a vizsgált években. A tíz legnépszerűbb kerület közül a 14. kerületben volt a legnagyobb növekedés – 2015-höz képest a megfigyelések száma több mint duplájára nőtt.

A lakásbérleti kínálatban kiemelkedő számban megjelenő fővárosi adatok részletes területi elemzésekre is lehetőséget nyújtanak. A vizsgált időszak városrészenként összesített átlagos kínálati lakbérei adalékul szolgálnak a város térszerkezetének megismeréséhez, egyúttal javítják a bérleti lakások minőségi összetételére vonatkozó mérések és ezáltal a számított lakbérindex pontosságát is.

Lakbérindex

Mindegyik index 2020 januárjában érte el a maximumát, majd 2020 februárjától valamennyi index megfordult. Áprilisra a visszaesés mérséklődött valamelyest, májusban pedig újra 4%-körüli emelkedést mutattak a hirdetésekben szereplő lakbérek. Júniusban mindegyik index esett kissé, ennek mértéke ezúttal éppen a biztosan kiadott magánlakások esetében volt a legalacsonyabb, mindössze 0,4%-os.

2020 áprilisára –feltehetően a COVID-19-járvány következében létrejövő bizonytalanság és a piacra kerülő airbnb-lakások okozta kínálatbővülés miatt – az országos árszínvonal 2018-as szintig esett vissza. Budapesten kerületenként legalább tíz százalékpontos csökkenésről lehet beszélni, azonban a pesti belső kerületek esetén akár több mint 15 százalékpontos esés is bekövetkezett.

A pesti külső kerületekben a 2015. évi bázison számított index 2020. januárjában érte el a csúcsát (161%), míg a többi kerületcsoportban a lakbérindex legmagasabb értéke 140% körül szóródott. A pesti külső kerületek mutatják tehát a legdinamikusabb áremelkedést, aminek az az oka, hogy ezeket nominálisan jóval alacsonyabb árszint jellemezte a bázisidőszakban. A többi budapesti rétegben az indexek közelebb esnek egymáshoz. Ugyanakkor megállapítható, hogy 2020 márciusában és áprilisában a pesti belvárosi árak jóval meredekebb visszaesést mutattak, ami összefügg az airbnb-lakások megjelenésével az albérleti piacon. Ez az eredmény is igazolja a fővároson belüli rétegzés hasznosságát.

Hasonló együttműködési lehetőség más ingatlanpiaci szereplők számára is nyitva áll, amely biztosítani tudja a statisztikai adatbázisok iránti minőségi elvárásokat. Már van is további jelentkező mondta el Székely Gáborné.

„Nagyon örülünk, hogy megszületett ez a történelmi megállapodás, hiszen ilyen innovatív együttműködésre még nem volt példa a KSH és az üzleti szféra között. Reméljük, hogy a sok szempontból újdonságot jelentő lakásbérleti statisztikákkal segíteni tudjuk a lakosság döntéseit”– tette hozzáBalogh László.

Az előállított mutatókat havi rendszerességgel publikálja a KSH a Kiadványtárban.

A témában készített podcast-beszélgetés itt hallgatható meg: https://anchor.fm/ksh-podcast.