Az elmúlt három kormányzati ciklusban hatalmas összegek jutottak lakáscélokra, 2026-ban pedig a kiadások elérhetik az ezermilliárd forintot. A szakértő szerint azonban nemcsak az alkalmazott eszközökkel volt probléma: magukat a lakáspolitikai célokat is újra kell gondolni.
Horváth Áron lakáspolitikai szakértő, az ELTINGA alapítója a Telexen megjelent elemzésében azt vizsgálja, miért nem hozott a jelentős állami ráfordításokhoz mérhető eredményeket az elmúlt évek magyar lakáspolitikája. Eszerint a probléma nem egyszerűen az alkalmazott támogatási eszközökkel volt, hanem azzal is, hogy a célok nem illeszkedtek megfelelően a lakhatási problémákhoz. Az alábbiakban a szakértő főbb megállapításait szemlézzük a lakásépítések, a vidéki támogatások, a megfizethetőség és egy új lakáspolitikai célrendszer szükségessége szempontjából.
Sok támogatás mellett is kevés lakás épült és újult meg
A lakásépítés ösztönzése évek óta fontos szakpolitikai cél, a tényleges építési volumen mégis alacsony maradt. Horváth Áron szerint ebben szerepe volt a szabályozási környezet állandó változtatásának is. Az újlakás-áfa szabályai többször módosultak, átalakult az engedélyezés, egyes nagy fejlesztésekről pedig eseti döntések születtek. Ez éppen azt a kiszámíthatóságot gyengítette, amelyre a többéves beruházásoknak szükségük lenne.
Közben a kínálat bővítésének másik fontos lehetősége, a meglévő állomány korszerűsítése is háttérbe szorult. Pedig mintegy 2,5 millió magyarországi lakás vár energetikai korszerűsítésre, vagyis a lakhatási kínálat minősége nemcsak új lakások építésével, hanem a meglévő állomány felújításával is jelentősen javítható lenne. A szakértő szerint különösen a rossz lakáskörülmények között élők esetében lenne szükség célzott, jövedelmi és vagyoni helyzethez igazított támogatásokra, amelyek szigetelésre, nyílászárócserére, komfortfokozat-javításra és más felújításokra fordíthatók.
A vidéki támogatások sem a vidék megújulását hozták
Jelentős összegek jutottak vidéki lakásvásárlásra és felújításra, ezek azonban azért sem hozták el a vidék szélesebb körű megújulását, mert nem a vidéki élet feltételrendszerét javították, hanem elsősorban az odaköltözést próbálták pénzügyileg ösztönözni. A vidékről való elköltözést azonban elsősorban nem a lakások megfizethetetlensége okozza.
Horváth Áron szerint a kisebb települések népességfogyása ennél jóval összetettebb probléma: intézményekre, szolgáltatásokra, munkahelyekre és átfogó faluprogramokra lenne szükség ahhoz, hogy a vidék valóban vonzóbbá és megtartóbbá váljon.
A támogatások jelentős része ráadásul nem a leszakadó térségekben fejtette ki legerősebben a hatását, hanem a nagyvárosok körüli településeken, így inkább az agglomerációk további terjeszkedését ösztönözte infrastruktúra-hiányt, nagyobb ingázást és további társadalmi, környezeti költségeket eredményezve, miközben a távolabbi vidéki térségek alapvető problémái változatlanul megmaradtak.
Sok pénz jutott lakástámogatásra, de nem oda, ahol a legnagyobb szükség lenne rá
A magyar lakáspolitika egyik alapvető célja a saját lakástulajdon megszerzésének támogatása volt. Ennek megfelelően a támogatások jelentős része a lakásvásárlási keresletet növelte.
Ez azonban a korlátozott kínálat mellett az árakat is emelte. Így miközben egyes háztartások támogatást kaptak, a lakáshoz jutás mások számára még nehezebbé vált. A hitelalapú támogatásokhoz megfelelő jövedelem és önerő szükséges. Emiatt ezek a konstrukciók eleve elsősorban a jobb anyagi helyzetű háztartások számára hozzáférhetők. A szakértő az Otthon Start adataival is szemlélteti ezt: a támogatott hitelek döntő része a felső jövedelmi csoportokhoz került, miközben a legszegényebbek gyakorlatilag kimaradtak.
Ezzel párhuzamosan 6–700 ezer család él méltatlan lakhatási körülmények között. Számukra nem feltétlenül újabb hitelre, hanem jövedelmi és vagyoni helyzethez igazított, közvetlen segítségre lenne szükség.
A tulajdonszerzés alternatívái sem tudtak megfelelően fejlődni: a megfizethető és szociális bérlakások, illetve más közösségi lakhatási formák. A bérleti piac szabályozása sem került a lakáspolitika középpontjába.
Új támogatások előtt új lakáspolitikai célokat kell kijelölni
Horváth Áron szerint ezért nem elegendő a meglévő támogatási konstrukciók módosítása. Először azt kell meghatározni, milyen lakhatási problémákat akar megoldani az állam.
A saját tulajdon elsődlegessége helyett sokszínűbb lakhatási kínálatra lenne szükség: megfizethető bérlakásokra, rendezettebb bérleti viszonyokra és az eltérő élethelyzetekhez igazodó támogatásokra.
A vidéki lakásvásárlás ösztönzése helyett komplex vidékmegtartó politika kell, miközben az urbanizációt élhetőbb városfejlesztéssel és jobb közlekedéssel kell kezelni.
A lakásépítésekhez kiszámítható, általános szabályokra, a meglévő állomány megújításához pedig jóval erősebb felújítási politikára van szükség.
A támogatási eszközöket ezekhez az új célokhoz kellene hozzáigazítani – nem fordítva.
A teljes elemzés ITT olvasható.
