Az erős 2025-ös év után idén érezhetően visszafogottabb a kereslet az új lakások piacán, a fejlesztők többsége azonban átmeneti megtorpanásra számít. A következő évek lakásépítése szempontjából meghatározó lehet az 5 százalékos lakásáfa jövője, az Otthon Start Program sorsa, valamint a kiemelt és rozsdaövezeti beruházások szabályozása – a többi között ezekről beszéltek a lakásfejlesztők a Portfolio Property Investment Forum 2026 konferencia lakásépítési kerekasztal-beszélgetésén. A résztvevők szinte valamennyi témában ugyanahhoz a következtetéshez jutottak: a piacnak mindenekelőtt kiszámítható, hosszú távon tervezhető és átlátható szabályokra van szüksége.
Gyengébb a kereslet, de nem minden szegmensben
Dr. Uzsoki Máté, a SunDell résztulajdonosa szerint jelenleg valóban mérsékeltebb a kereslet, de ezt nem tartják tartós folyamatnak. „A kereslet most jelenleg azért mérsékeltebb, nem pörögnek úgy az eladások. Mi ezt abszolút egy rövid távú dolognak tartjuk” – mondta. Várakozása szerint néhány hónapon vagy fél éven belül változhat a helyzet, ami a többéves átfutású lakásfejlesztéseknél különösen fontos szempont.
Arra is felhívta a figyelmet, hogy az új lakások kínálatát nem elegendő pusztán a meghirdetett lakások számával mérni. Az értékesítésre kínált új lakásoknak csak kis része van már készen, miközben gyengébb piacon a vevők egyre inkább az azonnal birtokba vehető ingatlanok felé fordulnak.
Rózsahegyi Zsanett, a Láng Negyed stratégiai igazgatója úgy vélte, az elmúlt évek rendkívül erős lakáspiaci időszaka után egyértelműen nehezebb lett az értékesítés. A fejlesztőknek ma már jóval aktívabban kell megszólítaniuk a vevőket, mint az előző években. A mostani helyzetet ugyanakkor ő is átmenetinek tekinti, és a következő időszak állami lakáspolitikai intézkedéseitől is változást vár.
Dr. Hüse István, az Indotek Group ingatlanfejlesztési igazgatója arra hívta fel a figyelmet, hogy a piac erősen differenciált. Miközben egyes termékszegmensekben jelentős visszaesés tapasztalható, az alacsonyabb árú lakások iránt továbbra is erős a kereslet. Ezeknél a projekteknél a hitelből vásárlók aránya 65 százalékról akár 80 százalék fölé is emelkedhetett, és közöttük nagy súlyt képviselnek az Otthon Start konstrukciót igénybe vevő vevők.
Görög Áron Konstantin, a Cordia értékesítési igazgatója ennél erőteljesebb piaci visszaesésről számolt be. A cég mérései szerint a 2025-ös, kiemelkedően erős bázishoz képest 2026 első nyolc hónapjában mintegy 40 százalékkal csökkent a tranzakciók száma. Ugyanakkor jelentősen megnőtt az alacsonyabb négyzetméterárú lakások súlya: becslésük szerint a tranzakciók több mint fele már ebben a szegmensben történik.
Az 5 százalékos áfa nélkül elhalaszthatják a fejlesztéseket
A panel egyik központi témája az új lakások kedvezményes, 5 százalékos áfakulcsának jövője volt. A fejlesztők ebben szinte teljesen egy irányba mutató álláspontot fogalmaztak meg: nemcsak a kedvezményes kulcs fenntartását tartják fontosnak, hanem azt is, hogy hosszabb időre kiszámíthatóvá váljon a szabályozás.
„Öt százalékos áfa nélkül nincsen új építésű lakáspiac” – fogalmazott Görög Áron Konstantin.
Szerinte a korábbi évek többszöri szabályváltozásai önmagukban is kockázatot jelentenek a többéves fejlesztéseket tervező vállalkozásoknak. Úgy vélte, olyan hosszú távú megoldásra lenne szükség, amely mellett a fejlesztők évekre előre kalkulálni tudnak.
Hüse István szerint a már megfelelő engedélyekkel rendelkező projektek esetében az átmeneti szabályok miatt rövid távon kevésbé érezhető az áfakérdés hatása. Az új beruházásoknál azonban egészen más lehet a helyzet: ha a fejlesztőnek a magasabb áfakulccsal kell számolnia, könnyen arra juthat, hogy az adott projekt a számára elfogadható megtérüléssel már nem indítható el. Ennek következménye szerinte számos beruházás elhalasztása lehet.
Rózsahegyi Zsanett ugyancsak arra figyelmeztetett, hogy a jelentősen magasabb áfaterhet a fejlesztők nem tudnák egyszerűen magukra vállalni. „Huszonhét százalék áfa és megvásárolható új lakás […] nem összeegyeztethető” – fogalmazott, hozzátéve, hogy a többletteher fejlesztői oldalon nem fér bele a projektek hozamelvárásaiba.
Kiemelések: átlátható, mindenkire azonos szabályokat kérnek
Hasonlóan hangsúlyosan jelent meg a kiszámíthatóság a kiemelt beruházások és a rozsdaövezeti fejlesztések kapcsán is. Uzsoki Máté szerint nem önmagában a kiemelés intézménye a legfontosabb kérdés, hanem az, hogy milyen feltételekkel lehet hozzájutni.
„A legfontosabb kérdés, hogy amikor a kiemelésekkel kapcsolatban bármilyen döntés születik, az egy transzparens, mindenki számára egyenlő feltételekkel elérhető lehetőség legyen” – mondta uzsoki Máté.
Úgy fogalamzott, hogy objektív, átlátható és normatív kritériumokra van szükség ahhoz, hogy a rendszer a piaci versenyt se torzítsa.
A rozsdaövezeti fejlesztések mellett több résztvevő is érvelt. Ezeknek a területeknek a megújítása jelentős lakásépítési lehetőséget teremthet Budapesten, ugyanakkor a korábbi ipari használat miatt a fejlesztők többletkockázatokat vállalnak. A bontási és kármentesítési feladatok, valamint a szükséges infrastrukturális beruházások mind növelhetik a költségeket és meghosszabbíthatják a fejlesztést.
A panel résztvevői ezért a rozsdaövezeti ösztönzők fenntartását fontosnak tartották, de olyan rendszerben, amelynek feltételei előre ismertek és minden piaci szereplő számára egyértelműek. Görög Áron Konstantin szerint a szabályozás kialakításakor nagyobb szerepet kellene kapnia az állam és a szakma közötti folyamatos párbeszédnek.
Az Otthon Start a megmozgatta keresletet– a következő kérdés a kínálat
Az Otthon Start Program jövője szintén alapvetően befolyásolhatja az új lakások piacát. Hüse István szerint a program különösen az alacsonyabb árú lakások értékesítésében játszik meghatározó szerepet. Saját portfóliójukban ebben a szegmensben a vásárlók 65–80 százaléka is igénybe veheti a kedvezményes hitelt.
A program értékelésénél szerinte érdemes különbséget tenni a használt és az új lakások között. Az új lakás építése közvetlenül növeli az építőipari teljesítményt és a foglalkoztatást, emellett energiahatékonysági és fenntarthatósági előnyökkel is jár. „A konstrukció maga nagyon népszerű” – mondta az Otthon Start-hitelről, és úgy vélte, valamilyen formában érdemes lenne hosszabb távon is fenntartani.
Görög Áron Konstantin ugyanakkor arra hívta fel a figyelmet, hogy a program eddig elsősorban a keresleti oldalt támogatta, miközben egy gyorsan megjelenő többletkereslet áremelkedést is kiválthat. „Kipróbáltuk, milyen, hogyha a keresleti oldalt támogatjuk, jó lenne most már a kínálati oldal támogatását kipróbálni” – fogalmazott.
Szerinte az új lakások árának mérsékléséhez nem elegendő a vevők finanszírozási lehetőségeit javítani. A telekárak, az építési és finanszírozási költségek, valamint a fejlesztéseket terhelő különböző költségelemek csökkentése is szükséges lehet. A Cordia részéről ezért olyan irányt tartanának kedvezőnek, amelyben az Otthon Start vagy annak egy továbbfejlesztett változata nagyobb mértékben segítené az új lakások piacát és a kínálat bővítését.
A közös nevező: hosszabb távon tervezhető lakáspolitika
A fejlesztők eltérően ítélték meg, hogy pontosan mekkora és mennyire tartós a jelenlegi keresletcsökkenés, de a szabályozási környezet megítélésében kevés különbség volt közöttük. Az áfaszabályok, a lakáshitelezés, a kiemelt beruházások és a rozsdaövezetek esetében is a hosszú távú kiszámíthatóságot, az átlátható feltételeket és a szakmával folytatott párbeszédet nevezték meg a lakásépítések bővítésének egyik legfontosabb előfeltételeként.
A konferencia közönségének várakozásai közben viszonylag visszafogott következő évet jeleztek: mind a kivitelezési költségeknél, mind a lakásáraknál a stagnálás, illetve a legfeljebb 5 százalékos emelkedés kapta a legtöbb szavazatot. A fejlesztők üzenete alapján azonban a következő évek kínálatát nem elsősorban ez a rövid távú áralakulás, hanem az fogja eldönteni, mennyire lehet előre látni a lakásépítés szabályait és finanszírozási környezetét.
