Arra a kérdésre, hogy mennyiben javult a helyzet idén az elmúlt évhez képest, Görög Áron Konstantin, a Cordia értékesítési Igazgatója azt mondta, hogy valószínűleg a gazdaság minden szereplője megszenvedte a tavalyi évet. „A nagyon rossz 2022-es évben 5000 lakást fejlesztettünk, ami borzasztó év volt – ez esett vissza tavaly 2700 lakásra. Utoljára ilyen 2014 előtt volt” – világította meg a helyzetet. A tavalyi utolsó negyedévtől jelentős visszarendeződést láthatnak a piacon. Most már az első félévben több újépítésű lakást adtak el Budapesten, mint tavaly egész évben.
Nagy Gergely, az OTP Bank vállalati régióvezetője megerősítette, hogy az elmúlt évben jóval kevesebb projektfinanszírozási kéréssel fordultak a bankhoz a fejlesztők, mint korábban. Ugyanakkor előző egy-két évben megtörtént a bankrendszeren belüli támogatott hitelek kiterjesztése az ingatlanpiacra, így tudott folytatódni ennek a piacnak a finanszírozása. „Úgy látjuk, hogy elértük a mélypontot, és majd meglátjuk, hogy merre lesz fölfelé, de mindenképpen bizakodóak vagyunk. Látjuk, hogy a piac elindult, és azt is látjuk, hogy az ingatlanpiacon belül még mindig a lakáspiac messze a legerősebb és legnagyobb fejlődés előtt álló alszegmens Magyarországon. Jók a lakáspiac kilátásai, de ezeket nem árt még megtámogatni pár dologgal, és akkor elindulhat egy lassú felívelés” – tette hozzá.
„2024-re tekintve abszolút optimisták vagyunk, eddig elég jó értékesítéseket értünk el. A tavalyi mélyponthoz képest jelentősen előrelépett a piac, és körülbelül kétszer akkor értékesítést várunk erre az évre, mint a tavalyi. Még 2025-re is optimisták a várakozásaink” – folytatta Dr. Hüse István, az Indotek Group ingatlanfejlesztési igazgatója.
Banai Ádám PhD, MRICS, a Magyar Nemzeti Bank jegybanki eszköztárért, pénzügyi stabilitásért és devizatartalék-kezelésért felelős ügyvezető igazgatója is úgy látja, hogy a hitelezésben is látszódik egyfajta felemelkedés az elmúlt évhez képest. Azonban hozzátette, hogy a jövővel kapcsolatban az az egyik legnagyobb kérdés, hogy azon túl, hogy látszódik egy nagyobb kereslet, amit több tényező fog még támogatni – gondolok is például a jövő tavasszal a PMÁP-ból felszabaduló nagyobb összegre, vagy a még ki nem bontott THM-plafon kezdeményezésre, lesz-e megfelelő kínálat újonnan épülő és piacra kerülő lakásokból. „Ez most még nem látszik, de a projektek nyilván lassabban jelennek meg, mint a kereslet. A másik, ami nagyon fontos, hogy ahhoz, hogy a lakosság visszatérjen a lakáspiacra, a vásárlói bizalomnak is vissza kell térie. Ez az utóbbi negyedévekben emelkedett, de még nem érte el a békeidőket. Kérdés, hogy az emelkedés mennyire lesz erős és tartós” – fejtette ki.
A beszélgetésben részt vevő fejlesztők több ezer lakás fejlesztéséről és jövőbeni piacra kerüléséről beszéltek. Kiss Gábor, a Metrodom ügyvezetője, az IFK alelnöke és a beszélgetés moderátora elmondta, hogy a fejlesztőknél viszonylag nagy mennyiségű előkészített projekt várakozik és indítható el gyorsan, ha tényleg megérkezik a kereslet.
Lesz-e kereslet?
Nagy Gergely úgy látja, hogy egy jó MNB-szabályozásnak köszönhetően nagyon megszűrt, tiszta piac, kevés új szereplővel. A vevők megbízhatnak a magyar lakáspiacban: nincsenek bedőlő ingatlanok, félbehagyott projektek. Ez azért fontos, mert így vevői oldalról ez egy kiszámítható piac. A kínálatban szép lassú felfutás van, és elég nagy a szórás az árakban. Vannak drágább és olcsóbb lakások is, és ha be tud jönni több ezer olcsóbb lakás a kínálatba, az magával hozza majd a keresletet is.
Banai Ádám hozzátette, hogy a tapasztalat szerint a 6 százalék kamat körüli lakáshitelek már elindították a keresletet. Most már ennek a környékén vagyunk, ami önmagában is növeli a keresletet, és azt támogatják még a korábban említett tényezők. A PMÁP-pal kapcsolatos várakozásokhoz még hozzáfűzte, hogy bár itt lesz egy nagyobb kamatfizetés jövő tavasszal, de itt nagyon sok befektető kezében van viszonylag kisebb összeg. Ezek sok esetben egy lakáshoz legfeljebb önerőre elegendőek. Ráadásul azért ez továbbra is egy biztonságos, inflációkövető állampapír marad, bár egy csökkenő inflációs pályán. Egyelőre nem látni, hogy mennyien fogják majd visszaváltani a papírt, és esetleg más befektetési lehetőséget keresni, akár a lakáspiacon. De valamennyi biztos ide fog érkezni.
A lakáspiacot támogató és keresletet generáló tényezők között említették még a 2026-os választásokat megelőzően várható lazításokat, élénkítő intézkedéseket, amelyek forrást hozhatnak a lakáspiacra.
Az Indotek Group ingatlanfejlesztési igazgatója itt megjegyezte, hogy ha lesz megfelelő hitel, akkor azt felveszik majd a vevők, és be is fektetik. Az induló beszálló egy lakásba nagyjából 20 százalék, a maradékot akkor kell kifizetnie, ha elkészül a lakás. Ez kedvező ajánlat lehet a felszabaduló forrásokra. A kérdés az, hogy milyen lesz a kamat 2,5-3 évvel később és ki tudja-e majd fizetni a maradék 80 százalékot.
Hogyan alakulnak majd a lakásárak?
Az árakról szólva Görög Áron úgy vélte, van rá esély, hogy később beszállási pontként tekintünk a mai árakra. Persze sok a kockázat, de van arra esély, hogy jobb lesz a helyzet, és akkor fel fognak menni az árak. Tehát jó döntést hozhat, aki most vásárol lakást.
Az OTP vállalti régióvezetője infláció körüli lakásár-emelkedést vár, de ezt nagyban befolyásolja, hogy milyen keresletösztönző intézkedések érkeznek. Ha nagy tömegek érkeznek a piacra, az leviheti az átlagárat, de a kilátások inkább a növekedés felé mutatnak.
Dr. Hüse István költségoldalról világította meg a kérdést, és ebből a szempontból biztosan áremelkedésre számít. Sem a telekárak, sem az anyagköltségek, a munkadíjak, sem a közterhek és a finanszírozási költségek csökkenése nem várható.
Hiányzik a kiszámítható szabályozás
Az OTÉK-ok felváltó TÉKA (településrendezési és építési követelmények alapszabályzata) október 1-jén lép hatályba, az erről szóló rendelettervezet ma került ki társadalmi egyeztetésre. A szakmai egyeztetések alapján pl. az Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület tagjai már megismerhették az előkészített jogszabályt.
Ezzel kapcsolatban Dr. Hüse István reményét fejezte ki, hogy október 1-jével nem fog életbe lépni ennek minden rendelkezése, mert akkor a jelenleg tervezés alatt álló, de még nem engedélyeztetett projektek mintegy 1,5 milliárdos költsége kidobott pénz lenne. Bár az új szabályozásban látja a jobbító szándékot, ennek hosszú távon lesz meg a hatása. Ha a mostani terveket újra kell csinálni, akkor ez legkorábban három év múlva lesz élvezhető.
Görög Áron a TÉKA kapcsán azt hangsúlyozta, hogy nagyon fontos lenne a lakáspiacnak végre egy kiszámítható jogszabályi környezet. Négy év egy lakóingatlan-fejlesztés, és úgy nagyon nehéz négy évre előre tervezni, ha évente változik a szabályozás (megemlítette itt még gyakran változó áfát és a rozsdaövezeti szabályozást is).
