trulia.com

Így lakunk: mennyit érnek a lakásaink?

2016.09.12. Írta:

Később költöznek el a fiatalok a szülői házból, és akkor is főleg saját otthonba. A mobilitás mogzatórugója elsősorban családi ok, de munkahelyért is gyakrabban mozdulunk.

A KSH „Miben élünk?” című 2015-ös lakásfelmérése szerint a legtöbb magyarországi lakás piaci értéke 7 és 8 millió forint közé esik, a lakások fele pedig 10 millió forintnál kevesebbet ér. A magasabb értékek felé haladva hosszan elnyúlik az eloszlás görbéje: a 10–20 millió forintos tartományban van a lakások több mint egyharmada, 20–30 millió forint között az egytizede, a 30 millió forint fölötti lakások aránya pedig kevesebb mint 5%.

lakások piaci értéke

Lakások értéke régiónként

lakások értéke épülettípusonként

A felmérésben a háztartásoknak módjuk nyílt saját lakásuk értékének megbecslésére. A megkérdezettek 21%-a nem tudott, vagy nem kívánt erre a kérdésre válaszolni, további 7% pedig úgy vélte, lakását nem lehetne eladni. A kapott válaszokra és a felmérés részletes lakásminőségi adataira támaszkodva becslést készítettek a lakott lakások piaci értékére. A kapott eredmény szerint egy lakás átlagosan 11,9 millió forintot ért a felmérés időpontjában 2015 negyedik negyedévében. A teljes (lakott) lakásállomány átlagos ára mindig magasabb, mint a lakáspiaci értékesítésben megfigyelt lakásoké, ugyanis a nagyobb értékű, nagyobb alapterületű lakások általában ritkábban cserélnek gazdát, mint a kisebb, viszonylag olcsó lakások.

TelepüléstípusAz összes lakás becsült értéke (millió Ft)A 2005 óta használt lakásba költözők lakásának becsült értéke (millió Ft)Értékesített használt lakások árai , 2015 (KSH lakáspiaci adatbázis) (millió Ft)

Budapest

17,516,116,9
Megyeszékhely1210,410,2
Város11,19,49,4
Község8,36,46,2
Összesen11,910,911,3

Leginkább használt lakásba költözünk

A 2015-ben megkérdezettek 7%-a soha nem költözött el abból a lakásból, ahová született. 30%-uk két, további 30%-uk – a szülők lakását is számítva – eddigi élete során összesen három lakásban lakott. 4-5 helyen élt a lakók ötöde és ennél is többször költözött minden tizedik. A 2003-as lakásfelmérés idején egy megkérdezett addigi élete során átlagosan 3,2 lakásban lakott. 2015-re a lakásmobilitási mutató kissé magasabb, 3,4 lett.

A 2015-öt megelőző évtizedben költözött be mai lakásába a háztartások egyharmada. A lakást változtató 1,26 millió háztartás közel 30%-a ezalatt többször is lakást változtatott, így ebben az időszakban összesen 1,9 millióra becsülhető a költözések száma, ami éves átlagban 190 ezer körüli lakásváltoztatást jelent.

A korábbi lakásvizsgálat óta 15-ről 12%-ra csökkent az új építésű lakásba költözők aránya úgy, hogy ezen belül a saját lakást építők, építtetők aránya a korábbinak a felére esett vissza, a vállalkozók által épített lakást vásárlóké pedig kissé magasabb lett. A saját építés folyamatos visszaszorulását a lakásépítési statisztikai adatok is alátámasztják: a 2003-as felmérést megelőző időszakban saját használatra épült a lakások háromnegyede, míg a 2015 előtti évtizedben már csak minden második új lakást épített, illetve építtetett a tulajdonosa, az új építésű lakások másik felét vállalkozók építették és értékesítették.

A KSH adatai a 2015. októberi állapotot tükrözik, tehát a lakáspiacon azóta bekövetkezett változások még nem jelennek meg bennük. A legfrissebb lakásépítési adatok szerint 2016 első félévében nőtt az új lakások építésének száma a 2015. évihez képest, és ezen belül emelkedett a saját építés aránya.

Hasonlóan a korábbi eredményekhez, most is használt lakás vásárlásával valósult meg a legtöbb költözés, bár ezek résesedése 49-ről 44%-ra esett vissza. Ennek alapján (a többszöri költözéseket is figyelembe véve) évi 80 ezerre tehető a lakhatási céllal használt lakást vásárlók száma. Ez az érték két okból térhet el a ténylegesen megfigyelt lakáspiaci forgalomtól: egyrészt nem tartalmazza a befektetési célú lakásvásárlásokat, másrészt a vásárlás időpontjától távolodva egyre nagyobb információvesztést okoz az eseményekben részt vevő háztartások megszűnése és a felidézés növekvő pontatlansága.

A legszembetűnőbb változás a lakáshoz jutás módját illetően a magánlakások bérbevételének terjedése. Az összes költözés 28%-át kitevő magánlakásbérlés ma már a második leggyakoribb lakásszerzési megoldás. A nem piaci lakásszerzési utak közül az önkormányzati kiutalás szerepe kisebb lett, míg az öröklésé és az ajándékozásé kimutathatóan emelkedett.

Lakásszerzés módja

Az egyes lakásszerzési módok általában nagyon eltérő időtávra jelentenek megoldást. Egy átlagos lakástulajdonos 25 éve élt ugyanabban a lakásban, ezzel szemben a magánlakást bérlők kevesebb mint három éve költöztek a felmérés idején használt lakásba. Az önkormányzati lakásban élők ebből a szempontból a lakástulajdonosokhoz állnak közelebb, ők átlagosan 18 éve laknak ugyanott. Az eltérő tartamú ott-tartózkodás következtében a lakásbérletek felül-, míg a tulajdonszerzéssel járó megoldások alulreprezentáltak a költözések között, így a költözések megoszlása lényegesen eltér a lakásállomány egy adott időpontban megfigyelt használat szerinti tagolódásától (ahol pl. a magánbérletek aránya mindössze 6%, szemben az itt látható 28%-kal).

Az első lakást szerzők háromnegyede saját lakásba költözött

A szülőktől való elköltözés és az első lakás megszerzése sok tekintetben meghatározza, hogy a továbbiakban milyen lakáspiaci utat jár be egy háztartás, ezért a lakáspiaci vizsgálatok általában kiemelt figyelmet fordítanak az első lakást szerzőkre.

A szülőktől való elköltözés az elmúlt évtizedekben egyre későbbi életkorra tolódott. Az 1970-es évekre jellemző 25 évről a 2000-es évek elejére 28 év fölé emelkedett a hazulról elköltözők átlagos életkora.
Mindezt a tanulmányok, a házasságkötés és a gyermekvállalás kitolódása magyarázza, amihez az 1990- es évek végére a lakáspiac lassulása és a hitellehetőségek beszűkülése is hozzájárult. Ehhez képest a 2005 és 2015 között elköltözők esetében kisebb csökkenés tapasztalható, az elköltözők átlagéletkora ekkor 27,4 év volt – egy évnyi különbséggel a férfiak és a nők között (27,9, illetve 26,9 év).

A 2005 eleje óta lakást változtató 1,3 millió háztartásból 280 ezerre tehető azok száma, akiknek ez az első önálló lakása. Háromnegyedük számára az első önálló lakás egyúttal saját tulajdont is jelent, a többiek magánlakást béreltek (14%), vagy egyéb megoldásokhoz folyamodtak (befogadták őket, partnerhez, baráthoz költöztek stb.). Önkormányzati lakást mindössze 3%-uk kapott.

Az első lakásba költözők közel fele használt lakást vásárolt. Az ő lakásuk a felmérés idején átlagosan 9 millió forintot ért. Új lakást vett, vagy építkezett 15%-uk, lakásuk értéke duplája a használt lakásba költözőkének. Mindkét kategóriában kimutatható, hogy az első lakást szerzők lakásának értéke elmarad azokétól, akik második vagy sokadik lakásukba költöznek. A különbség a használt lakásoknál 3, az újaknál 3,5 millió forint.

Az első lakásba költözők között számottevő továbbá a lakást öröklők vagy ajándékba kapók aránya (13%). Az ő lakásuk közel 12 millió forintot ért átlagosan. A családi támogatások egyébként nem csak öröklések formájában jelennek meg: az érintett háztartások egyötöde jelezte, hogy lakása vásárlásához, építéséhez családi támogatást kapott. Az első lakást vásárlóknál a családi támogatást kapók aránya az egyharmadot is eléri.

A városokban nagyobb a költözési kedv

A lakást változtatók aránya általában magasabb a nagyobb városokban, mint a kisebb településeken. Budapesten a háztartások 42%-a az elmúlt tíz évben költözött lakásába, a falvakban ezalatt csak a háztartások 22%-a változtatott lakást.

A költözések nagy többsége továbbra is településen belül történik. Ugyanakkor a más településre költözők aránya a 2003-ban mért 22-ről 27%-ra emelkedett.

Költözések településtípusonként

Amikor a lakáscsere településváltással jár, a lakásvásárlóknak szembe kell nézniük a települések lakáspiaci árszínvonalának különbségével. Mivel a nagyvárosok lakáspiacán a más településről beköltözők háromnegyede alacsonyabb lakáspiaci árszínvonalú helyről érkezik, főként az alacsonyabb presztízsű épületekben szereznek lakást.

Budapesten a beköltözők gyakori célpontjai a lakótelepek mellett a nem zöldövezeti társasházak, bérházak. A megyeszékhelyeken a lakótelepek e tekintetben még hangsúlyosabb szerepet kapnak: az odaköltözők 57%-a lakótelepi lakást választ.

A lakásváltoztatásokban nagyobb súlyt képviselnek a többlakásos épületek, hozzájárulva ezzel a többlakásos épületek lakáspiaci felülreprezentáltságához. A családi házakban lakók mobilitása nemcsak a kistelepüléseken, de a nagyvárosokban is alacsonyabb, mint a többlakásos épületekben élőké.

Mindezek következtében a nagyvárosokban lakást vásárlók között azok, akik a helyi lakáspiacon belül mozogtak, általában magasabb értékű lakást tudtak megvásárolni, mint azok, akiknek korábbi lakóhelye más településen volt. A különbség Budapesten 5, a megyeszékhelyeken átlagosan 2 millió forint volt. A kisebb településeken ezek az arányok megfordultak, és itt már a települést váltó vevők lakása volt az értékesebb.
A községekben és a budapesti agglomeráció lakáspiacán a kívülről jövő vevők megjelenése megemelte a lakáspiaci árakat: mindkét kategóriában 3 millió forinttal drágább lakásban laknak azok, akik az elmúlt tíz évben más településről érkeztek.

Egyre többen költöznek a munkahely miatt

A 2005 óta lakást változtató háztartásokat megkérdezték, miért döntöttek úgy, hogy elköltöznek.
A válaszolók többsége első helyen valamilyen személyes, családi okot jelölt meg. Mára általánossá vált, hogy a fiatal felnőttek nem házasságkötéskor vagy élettársi kapcsolat létrejöttekor költöznek el a szülőktől, hanem már ezt megelőzően önállóvá válnak.

A költözések főbb okai (%)1996-20032001-20082009-2015
Demográfiai ok45,960,152,8
Munkahely, oktatás6,35,113,6
Lakással kapcsolatos ok34,127,424,3
Egyéb13,77,49,3

Fontos változás, hogy a munkahely miatt költözők aránya a válság alatt megnőtt. A 2008 utáni költözések 10%-ában a munkahely elérhetősége volt a fő ok – ez 2005 és 2008 között még csak 4% volt.

Honnan hová

Aki lakást keres, egyszerre sokféle szempontot mérlegel. Természetesen egészen más fontos annak, aki hosszabb távra, tulajdonosként rendezkedik be egy lakásban, mint annak, aki lakást bérel.

Lakáskiválasztás szempontjai

A folyamatosan cserélődő és bővülő lakásállományban a háztartások nagy része felfelé mozog a lakáspiaci hierarchiában, vagyis lakásváltoztatáskor általában jobb, nagyobb, drágább lakásba költözik. A családi életciklus bővülő szakaszában a háztartások ezáltal alkalmazkodnak növekvő lakásszükségletükhöz és – ideális esetben – emelkedő jövedelmeikhez. A 2003-as lakásvizsgálat szerint a háztartások a családi életciklus későbbi szakaszában, tehát amikor a lakásszükséglet csökken, általában arra törekedtek, hogy a már elért lakáspiaci pozícióikat megtartsák, így az ő alacsony lakásmobilitásuk is hozzájárult ahhoz, hogy a megfigyelt költözések többsége felfelé irányult.

Az elmúlt évek gazdasági és lakáspiaci válsága közepette újra felvetődik a kérdés, továbbra is általánosnak mondható-e a háztartások felfelé mozgása a lakásrendszerben, illetve ezzel egyidejűleg változott-e a háztartások viselkedésének rugalmatlansága az életciklus későbbi szakaszában, vannak-e jelei az idősebbek fokozódó lefelé irányuló mobilitásának?

Ennek megválaszolásához lakást vásárló háztartásoknak azt a kérdést tették fel, hogy hogyan változott lakásuk piaci értéke a költözéssel? Az összes lakást változtató háztartás több mint felében (54%) az új lakás piaci ára magasabb, mint a korábbié volt. 14%-uk esetében nem történt lényeges változás e tekintetben, 30%-uk pedig olcsóbb lakásba költözött. A 2003. évi felmérés óta jelentősen nőtt az olcsóbb lakásba költözők aránya, és ez a folyamat csak tovább erősödött a vizsgált időszak második felében, 2008 után.

A felfelé mobilitás a legnagyobb arányban a gyermekes családokra jellemző, általában ebben az életszakaszban fogalmazódnak meg a nagyobb lakótér vagy a jobb lakókörnyezet iránti igények. Az átlagot ugyancsak meghaladja a felnőtt gyermekkel költözők felfelé mobilitása. Ezzel szemben az egyedülállók többsége, ha lakást változtat, a korábbinál olcsóbb lakásba költözik. Különösen így van ez az idős egyedülállók esetében, akik ritkábban változtatnak lakást, de akkor jobbára kisebb értékűt választanak: a 2003-as vizsgálat szerint közülük még csak a lakást változtatók 30%-a ment olcsóbb lakásba, ez az arány 2015-re közel megduplázódott. (Eközben kissé nőtt is az idős egyedülállók lakásmobilitása: 11-ről 13%-ra.)

Lakásmobilitátási irányok

Megjelent: 2014 alkalommal Utoljára frissítve: 2016. november 07., hétfő 10:14

Blog archivum