Bár az építőipari helyzete továbbra is törékeny, a lakófejlesztéseknél mutatkoznak biztató jelek. A fejlesztések egyik kulcskérdése, hogy hogyan lehetne olcsóbban és gyorsabban építkezni. A Portfolio Építőipar 2026 konferencia egyik fő tanulsága az volt, hogy a megfizethetőbb lakásokhoz nem egyetlen csodamegoldás, hanem jól összehangolt technológiai és piaci lépések kellenek. Mindezt erősen veszélyezteti a kiszámíthatatlan környezet és a küszöbön álló építőanyagár-robbanás, amely nemcsak a költségeket emeli, hanem a beruházások tervezhetőségét is rontja.
A konferencia összképe alapján az építőipar továbbra is nehéz és kiszámíthatatlan környezetben működik, de a lakásfejlesztések, a megfizethető lakhatás és az építőanyagpiac alakulása miatt mégis több olyan terület látszik, ahol érdemi változás jöhet. Az előadások és panelbeszélgetések középpontjában az állt, hogyan lehetne gyorsabban, hatékonyabban és elérhetőbb áron lakásokat építeni, miközben a fejlesztőket és kivitelezőket egyszerre terheli a finanszírozási nyomás, a szabályozási bizonytalanság és az építőanyagárak újbóli emelkedése. A megszólalók egy része az állami szerepvállalás és a kiszámíthatóbb piaci környezet fontosságát emelte ki, mások az előregyártásban, a standardizálásban és a jobb szervezésben látták a megfizethetőbb lakásépítés kulcsát, miközben az is világossá vált, hogy az anyagárak és az ellátási kockázatok a következő időszakban is alapvetően befolyásolhatják a beruházói döntéseket.
A magyar építőipar súlya nőtt, de európai jelenléte még szerény
Csepreghy Nándor, az Építési és Közlekedési Minisztérium miniszterhelyettese előadásában rámutatott, hogy bár az elmúlt évtizedben jelentős strukturális javulás történt – a tíz legnagyobb hazai építőipari cégből már hét magyar tulajdonban van –, a hatékonyság terén még bőven van hová fejlődni. Ugyanakkor arra is figyelmeztetett, hogy a magyar építőipar európai súlya továbbra is kicsi: miközben a német (23-25%), francia (17-18%), olasz vagy spanyol (14-18%), sőt a holland és lengyel (4-6%) vállalatok sokkal nagyobb részt hasítanak ki az uniós teljesítményből, a magyar hozzájárulás mindössze „csupán 1%”. Ez jelzi, hogy még jelentős tartalékok vannak a termelékenységben, a méretgazdaságosságban és a nemzetközi jelenlétben.
A kormányzati támogatás lehetőségeiről szólva a miniszterhelyettes négy fő eszközt azonosított, amellyel az állam segítheti a szektort. Elsőként a közvetlen megrendelői és beruházói fellépést említette, de ide tartozik a közvetett keresletélénkítés tőkevonzással, a lakossági szegmens célzott támogatása, valamint a szabályozói környezet folyamatos alakítása is. Véleménye szerint az építésügy önálló minisztériumi szintű képviselete 2022 óta kulcsfontosságú lépés volt, amely új jogi kódexek és működési rend megalkotását tette lehetővé.
Egyik legerősebb állítása az volt, hogy 2010 és 2026 között a magyar építőipar teljes megrendelési volumene mintegy 80 ezer milliárd forintot tett ki, és ennek körülbelül 60 százalékát az állam juttatta a piacra. Ez arra utal, hogy a kormányzati megrendelések továbbra is meghatározó szerepet töltenek be a szektor stabilitásában.
A drága építőipar mögött a kockázat áll
Koji László, az ÉVOSZ elnöke kemény helyzetértékelést adott: a szektor súlyos likviditási gondokkal küzd, a lánctartozás állománya mintegy 300 milliárd forintra nőtt, miközben az állami megrendelések visszaesése tovább gyengíti a piacot. Szerinte a második félévben további romlás esetén akár piaci konszolidáció, csődhullám és külföldi szereplők térnyerése is jöhet. Koji ugyanakkor azt is jelezte, hogy a lakossági kereslet, az infláció mérséklődése, a bérnövekedés és az otthonteremtési támogatások jelenthetnek némi támaszt, de a túlélés kulcsa egyértelműen a hatékonyságnövelés lesz.
Borbély Gábor, a CBRE kutatási igazgatója regionális és európai adatokkal árnyalta a képet. Elmondta, hogy az európai ingatlanbefektetési aktivitás tavaly 13 százalékkal nőtt, idén pedig további 5–10 százalékos bővülés jöhet, noha a piac még mindig nem érte el a 2020-as szintet. Közép-Európában Csehország már majdnem utolérte Lengyelországot likviditásban, miközben Magyarország 610 millió eurón áll, ami ugyan kétszerese a 2024-es szintnek, de funkcióváltásos ügyletekkel együtt is csak mintegy 900 millió euróra nő. Borbély szerint a hazai fejlesztési piac mennyiségi bővülését elsősorban a lakóingatlanok viszik, más szegmensekben inkább finomhangolásra és funkcióváltásra van szükség.
Borbély azt is jelezte, hogy Budapesten idén 10 ezer fölé mehet az új lakások száma, országosan pedig nagyjából 30 ezer lakás épülhet, ezek kétharmada a fővárosban. A következő három évben különösen a XIII., XI. és XIX. kerületben, valamint Debrecenben és a Balaton északi partján jöhet jelentősebb kínálat. Emellett az ipari-logisztikai piac is erős maradhat, akár 600 ezer négyzetméter új bérraktár-kapacitással, miközben a hotelpiac továbbra is kedvező kivételnek számít.
A kiszámíthatatlanság drágítja a piacot
A cégvezetői kerekasztal legfőbb tanulsága az volt, hogy az építőipar költségeit ma nem egyetlen tényező hajtja, hanem a finanszírozás drágulása, az árfolyammozgások, a megrendelések visszaesése és a szabályozási bizonytalanság együtt. Járomi Judit, a Graboplast vezérigazgatója a gyártói kapacitások kihasználatlanságáról és az exportpiaci kilépéshez szükséges állami segítségről beszélt, Papp Gábor, a Stratos Magasépítő vezérigazgatója a finanszírozás és az engedélyezés elhúzódása miatt elmaradó döntéseket emelte ki, Derczó István, a Weinberg 93 Építő ügyvezető igazgatója pedig a hazai termelési érték növelését és a célzott vállalkozói támogatásokat sürgette. Uzsoki Máté, a SunDell lakásfejlesztő résztulajdonosa szerint közben minőségi és fenntartható lakásokra van kereslet, de a finanszírozási költség a fejlesztői és a vevői oldalon is komoly korlát.
A panel egyik legerősebb, jól idézhető mondata Szórády Csillától, az Újház vezérigazgatójától érkezett, aki úgy fogalmazott: „ez most olyan, mint egy jó képességű hullámvasút, csak éppen nem látszik, hol jön a felfelé menet”. Szórády ezzel pontosan összefoglalta a szakma hangulatát: a ciklikusság önmagában nem új, de most a pályaívet nem lehet előre látni. A felszólalók közül többen egyetértettek abban, hogy az államtól ma elsősorban nem rendkívüli beavatkozást, hanem stabil, kiszámítható szabályozói környezetet várna a piac.
Megfizethető lakhatás: nem csodafegyver, hanem összehangolt technológia kell
A megfizethető lakhatásról szóló panel egyik legfontosabb üzenete az volt, hogy nincs egyetlen technológiai „varázsmegoldás”. A résztvevők szerint az árakat egyszerre határozza meg a telekár, a műszaki tartalom, a kivitelezés időigénye és az egész fejlesztési folyamat szervezettsége. A standardizálás, az előregyártás, a gyorsabb befejező technológiák és az előkészített fejlesztési környezet azért kerültek elő újra és újra, mert ezek együtt csökkenthetik a hibákat, az időveszteséget és a finanszírozási terheket, miközben a minőségi szintet nem kell feladni.
A fejlesztői és kivitelezői oldal egyaránt hangsúlyozta, hogy a telekár kulcskérdés. Csikós Miklós, a Cordia műszaki igazgatója szerint már a korai tervezési döntések is „beárazzák” a lakást, Wolf András, a Market Építő Zrt. műszaki vezérigazgató-helyettese pedig azt mondta, hogy érdemi fordulat tudatos önkormányzati és állami telekgazdálkodás nélkül aligha lesz. A panel alapján a megfizethető lakás nem feltétlenül rosszabb minőségű lakást jelent, inkább kevesebb extrát, szűkebb választási lehetőséget és jobban standardizált terméket. A kompromisszum tehát nem a kivitelezési színvonalban, hanem a szolgáltatási és testreszabási oldalon jelenhet meg.
A legkonkrétabb technológiai állítás Iski Tamástól, a Bayer Construct tervezési üzletágvezetőjétől érkezett, aki szerint az előregyártás ugyan önmagában lehet drágább köbméteráron, de összességében mégis olcsóbb végeredményt adhat, mert rövidíti az átfutási időt, csökkenti a finanszírozási terhet és kiszedi a kockázatok egy részét a kivitelezésből. Saját példájuk alapján egy többszáz lakásos társasház építési ideje akár a felére is csökkenthető. Ehhez kapcsolódva Fehér Kálmán, a Pro-Solum Hungary Esztrich kereskedelmi vezetője arra mutatott rá, hogy már egy hónap csúszás is 50–60 millió forint kamatterhet okozhat, vagyis a gyorsabb technológia nemcsak szervezési, hanem közvetlen pénzügyi előny is.
Sokk az építőanyagpiacon: több válsághatás egyszerre gyűrűzik be
Az építőanyagpiacról szóló beszélgetés egyik legfontosabb tanulsága az volt, hogy a mostani drágulás nem egyetlen okra vezethető vissza. Kiss Gábor, a Metrodom Kivitelező ügyvezető igazgatója, az IFK alelnöke moderátorként arra mutatott rá, hogy szinte egyik napról a másikra kerültek napirendre a gyártói áremelések, amelyeket az öbölmenti események, a kőolaj- és földgázpiaci zavarok, valamint az euróárfolyam ingadozása egyszerre hajt. A fő kérdés így nemcsak az, hogy mennyivel drágulnak az anyagok, hanem az is, meddig tart a bizonytalanság, és hogyan lehet ilyen környezetben egyáltalán árazni és szerződni.
Tibor Dávid, a Masterplast elnöke kijelentette, hogy „durva a helyzet” az építőanyagoknál, hiszen a világpolitikai események miatt robbannak az árak. Ez különböző mértékben érinti az különböző típusú építőanyagokat, de mindegyiket érinti. Három csoportba sorolta az anyagokat: vannak termékek, ahol a szállítás és a csomagolás miatt csak 5–8 százalékos drágulás várható; vannak az energiaintenzív gyártású anyagok; és vannak a kőolajszármazékokra épülő termékek, ahol egyszerre jelentkezik ár- és ellátási sokk. Ez utóbbi körben 50–100 százalékos alapanyagár-emelkedést érzékeltek. Tibor Dávid szerint a Masterplast ezért átmeneti, készletmixelt árazással reagált, azonnali 15–20 százalékos emeléssel és további lehetséges lépcsőkkel. Fontos megállapítása volt az is, hogy sok esetben már nem az ár a legnagyobb probléma, hanem az, hogy lesz-e egyáltalán anyag.
Potos János, a Wienerberger kereskedelemért és marketingért felelős igazgatósági tagja a kerámiaipari oldalról magyarázta a sokkot. Szerinte tévedés azt hinni, hogy a tégla vagy a cserép kevésbé kitett az energiapiaci változásoknak, mivel az égetett kerámia termékek gyártása rendkívül energiaigényes, és a földgáz a kerámia termékek költségében nagyjából 30–40 százalékos súlyt is képviselhet. Emiatt a gyártók kénytelenek jelezni a drágulást a partnereknek. Emellett felhívta a figyelmet arra is, hogy a PVC- és polietilén-alapú termékeknél beszerzési verseny alakulhat ki, és ami ma beszerezhető, az holnap már nem biztos, hogy elérhető lesz. Potos szerint a piac helyreállását azért nehéz megjósolni, mert itt nem egyetlen sokkról, hanem egymásra épülő kockázati láncról van szó.
Ritter Ádám, a Moratus Szerkezetépítő Kft. műszaki ügyvezető helyettese, a PREbeton Zrt. / Market Csoport igazgatósági tagja a beton és betonacél piacáról hozott riasztó jelzéseket. Azt mondta, ismét előállhat a korábban már megtapasztalt „pénzért sincs” helyzet, vagyis, hogy az ellátási gondok erősebbek lehetnek a puszta áremelkedésnél. Jelezte azt is, hogy a kivitelezői szerződések jelentős részében a háború már nem vis maior kibúvó, ezért a megrendelők a költségkockázatok nagy részét a kivitelezőkre tolják. Konkrét adatként említette, hogy a betonacél rövid idő alatt 10–15 százalékkal emelkedett, miközben az adalékszerek és építéskémiai termékek egy részénél a kőolaj-alapú összetevők miatt akár diktált árak és elérhetőségi korlátok is kialakulhatnak. Ritter ugyanakkor arra számít, hogy a magyar piacon ettől még kemény árverseny marad, így nem minden pluszköltséget lehet automatikusan továbbhárítani. Azt is megemlítette, hogy az építőanyagok drágulásának komoly kihatása lehet az otthon startos lakásokra fejlesztésére, ahol nagyon feszes a költségtervezés.
Juhász Attila, az ÉVOSZ Magyar Építőanyag-kereskedelmi Tagozat elnöke, az Újház Zrt. igazgatóság elnöke a kereskedői nézőpontot tette kézzelfoghatóvá. Azt mondta, a panelbeszélgetés nagyjából fél órája alatt hat áremelési értesítést kaptak a beszállítóktól, ami jól mutatja a helyzet gyorsaságát. Közben emlékeztetett arra is, hogy 2024-ben még átlagos árcsökkenés, 2025-ben pedig csak mérsékelt növekedés jellemezte a piacot, tehát a mostani drágulási hullám egy viszonylag nyugodt bázisra érkezett rá. Szerinte még akkor is hetekre, hónapokra lesz szükség a normalizálódáshoz, ha az árnyomás később enyhül, mert az ellátási láncok „kivéreztetettsége” miatt sok költségelem tartósan beépülhet az árakba.
Potos János szerint ugyan a mostani ármozgások erősek, de ha ismét piaci alapú árazás érvényesül, a helyzet idővel konszolidálódhat, és a jelenlegi emelkedés nem fog tartósan beépülni az árakba. Pozitívumként emelte ki, hogy a kereslet is élénkül: jelentősen nőtt a kiadott lakásépítési engedélyek száma, a „csőben lévő” 8-9 ezer családiház-építésnél pedig 90 százalékos megvalósulási aránnyal számolnak; a társasházi projekteknél ez ugyan alacsonyabb, de ebben a szegmensben is látványosan emelkedett az engedélyek száma.
Az is elhangzott, hogy az építési engedélyek számának várható növekedése önmagában még nem jelent automatikusan elinduló beruházásokat, különösen azért, mert az 5%-os lakásáfa időbeli szabályozása erősen befolyásolhatja, mennyi projekt valósul meg ténylegesen. Ez a megjegyzés azért különösen fontos, mert jól mutatja: az anyagárak, a finanszírozás és a szabályozási környezet együtt döntik el, mely fejlesztések jutnak el valóban a kivitelezésig.
A panel végkövetkeztetése és fő üzenete az lett: aki most biztos elérhetőséggel és stabil áron tud anyagot vásárolni, az a következő hónapok
