Egyre nehezebb a lakáshoz jutás Magyarországon is

2022.11.18. Írta:

A lakásvásárlás elérhetősége általánosan romlott Magyarországon 2022-ben, mivel a lakásárak és a hitelkamatok növekedését nem követte a bérek ugyanilyen arányú emelkedése és a hitelből történő lakásvásárlás elérhetősége érdemben rosszabb lett – olvasható a Magyar Nemzeti Bank novemberi lakáspiaci jelentésében.

A lakásvásárlás elérhetőségének romlása a többi európai fővárosra is jellemző. Budapest az ötödik legkevésbé megfizethető főváros volt Európában 2022 harmadik negyedévében a lakásárak jövedelmekhez viszonyított arányát tekintve, ami megfelelt az egy évvel ezelőtti helyezésének. Ugyanakkor Budapesten egy éve 16,3 évnyi, idén októberben pedig már 18,0 évnyi országos átlagjövedelem volt szükséges egy 75 négyzetméteres lakóingatlan megvásárlásához.

Európai összehasonlításban Budapesthez hasonló mértékben romlott a lakásvásárlás elérhetősége: az európai fővárosok medián lakásár/jövedelem-mutatója 11,0 évről 12,8 évre emelkedett. A többi visegrádi ország fővárosában is romlott az elérhetőség, így egy országos átlagos jövedelemmel rendelkező személy Prágában 25,3, Pozsonyban 23,8, Varsóban pedig 19,9 évnyi jövedelméből képes megvásárolni egy átlagos árszintű, 75 négyzetméter alapterületű ingatlant.

Mindez nem véletlen, hiszen a járvány alatt tapasztalt mérsékeltebb ütem után Európa-szerte gyorsult a nominális lakásár-dinamika. 2021 és 2022 első negyedéve között az EU tagállamok túlnyomó részében érdemben gyorsult a nominális lakásárak emelkedése. Mindez azonban egybeesett az infláció emelkedésével is, így reál értelemben csak az EU-s országok hozzávetőlegesen felében tapasztalhattuk a lakásáremelkedés ütemének növekedését.

Magyarországon az első félévben igen erős áremelkedés volt, és 2022 második negyedévében a ciklus csúcsára ért a lakáspiaci drágulás. Az MNB-lakásárindex alapján országos átlagban a 2014 óta tartó lakáspiaci áremelkedés alatt mért legmagasabb ütemmel, az előző negyedévhez képest 7,6 százalékkal drágultak a lakóingatlanok nominális értelemben. A lakásárak éves nominális növekedési üteme ezzel 24,8 százalékra nőtt.

Nominális és reál MNB-lakásárindex és a KSH lakásárindexei (2010 = 100%)

MNB, KSH

A Központi Statisztikai Hivatal (KSH) lakásárindexei alapján az új lakások éves nominális árváltozása a 2021. év végi 23,9 százalékról 17,2 százalékra lassult, míg a használt lakások éves áremelkedése 22,6 százalékról 23,6 százalékra gyorsult.

2022 második negyedévében a lakásárak Budapesten 7,1 százalékkal, a vidéki városokban átlagosan 8,9 százalékkal, a községekben pedig 5,5 százalékkal emelkedtek. Az áremelkedés éves nominális üteme ezzel a fővárosban a 2021. év végi 12,3 százalékról jelentősen, 20,4 százalékra, a vidéki városokban pedig ugyanezen idő alatt 25,4 százalékról 31,2 százalékra nőtt, ami rendkívüli drágulást jelent egy év alatt. A községekben mindezek mellett már lassult a lakásárak éves dinamikája.

Ingatlanközvetítők tranzakciós adatai alapján a harmadik negyedévben országosan jelentősen lassulhatott a lakásárak éves növekedése, és nominálisan 18,4 százalékot, reálértelemben 1,7 százalékot tehetett ki, Budapesten ugyanakkor maradhatott a magas éves nominális drágulás, 20,8 százalékkal.

Nominális és reál MNB-lakásárindexek településtípus szerint (2010 = 100%)

MNB

A lakásvásárlás elérhetőségének romlását jelzi az is, hogy 2022 első félévében Budapest mellett az összes hazai régióközpontban jelentősen emelkedett a lakásárak jövedelmekhez viszonyított aránya. A legmagasabb értéket Debrecenben vette fel a mutató, ahol a 2021-es 11,8 év után 2022 első félévében már 13,3 évnyi teljes nettó átlagkeresethez volt szükség egy medián négyzetméterárral rendelkező, 75 négyzetméter alapterületű lakás megvásárlásához. Budapesten pedig 2005 óta a legmagasabbra, 11,8 évre emelkedett a lakásárak átlagkeresetekhez képesti aránya.

Lakásár/jövedelem-mutató Magyarország régióközpontjaiban

KSH, MNB

A kedvező gazdasági fundamentumok által indokolt mértéket meghaladó, folytatódó lakáspiaci drágulás eredményeként 2022 második negyedévére az MNB becslése szerint történelmi magas szintre, országos átlagban 21,5 százalékra emelkedett a lakásárak felülértékeltsége. Budapesten valamelyest enyhült ez a jelenség, és a túlértékeltség becslésünk szerint 10 százalékot tett ki a második negyedévben, amely azonban még mindig szignifikánsan magas értéket jelent (11. ábra). A túlzottan megemelkedett lakásárak a hitelfelvevőket kifeszítettebb helyzetbe kényszeríthetik, másrészt előfordulhat a lakásárak korrekciója is, ami a banki jelzálogfedezetek leértékelődését is jelenti.

Ezzel párhuzamosan a foglalkoztatottak száma továbbra is történelmi magas tartományban alakult 2022 szeptemberében, ám a munkanélküliségi ráta július óta tartó enyhe emelkedése folytatódott. Az Európai Bizottság vállalati felmérése alapján októberben az iparban létszámbővítést, azonban a kiskereskedelemben, az egyéb szolgáltató ágazatokban és az építőiparban létszámcsökkentést tervez a vállalatok többsége a következő három hónapban.

2022 augusztusában a versenyszférában foglalkoztatottak bruttó átlagkeresete 16,2 százalékkal nőtt éves alapon a nyers adatok szerint. A rendszeres átlagkereset 14,7 százalékkal emelkedett az előző év augusztusához képest a versenyszférában. A kedvező bérezési folyamatok ellenére a lakossági bizalmi index folyamatosan csökken február óta, amihez hozzájárulhat a háború, az emelkedő infláció és energiaköltségek, valamint az általános társadalmi és gazdasági bizonytalanság fokozott jelenléte.

Az átlagkeresetek éves dinamikája a versenyszférában és a lakossági bizalmi index alakulása

KSH, Európai Bizottság

Összességében a megemelkedett energiaárak, valamint a romló külső és belső konjunktúra hatására a bérdinamika lassulására és a munkanélküliségi ráta enyhe megemelkedésére számítanak 2023-ban. Így a háztartások rendelkezésre álló reáljövedelme az idei év utolsó negyedévétől kezdődően várhatóan csökken, és a jövő évben a megtakarítások átmeneti leépülése is várható.

Ezzel párhuzamosan bár kis mértékben, de fokozatosan mérséklődött a befektetési céllal lakást vásárlók és a korábban vásárolt befektetést értékesítők aránya is az elmúlt időszakban.

A lakáspiaci kereslet jelentősen mérséklődött: az ingatlan.com hirdetési portál adatai szerint 2022 harmadik negyedévében az előző év azonos időszaki mértékétől Budapesten 35 százalékkal, vidéken 36 százalékkal maradt el a kereslet.

Eladó lakások és házak iránti kereslet az ingatlan.com hirdetési portálon

Ingatlan.com

2022 harmadik negyedévében minden településtípuson jelentősen csökkent a lakáspiaci tranzakciók száma: A magánszemélyek lakáspiaci tranzakcióinak száma 2022 harmadik negyedévében országosan 32,3 ezret tett ki a jegybank becslése szerint, amely nagymértékben, 22,6 százalékkal elmaradt az előző év azonos időszaki 41,7 ezres tranzakciószámtól.

Ezzel együtt éves összevetésben országosan nőhetett az újlakás-tranzakciók aránya 2022 második negyedévében. A vállalkozások által építtetett, újonnan átadott lakások számának alakulásán alapuló becslésünk szerint 2022 második negyedévében az újlakás-vásárlások éves görgetett aránya a magánszemélyek lakásvásárlásain belül országosan 7,7 százalékra emelkedett az előző év azonos időszaki 6,9 százalékos arányról, ezzel elérhette az aktuális lakáspiaci ciklus eddigi legmagasabb értékét (13. ábra). Vidéken ugyanezen időszak alatt 4,6 százalékról 5,6 százalékra nőhetett az új lakások aránya a tranzakciókon belül.

Az adásvételszámok csökkenésével párhuzamosan az új lakások magas országos arányát egyrészt az magyarázhatja, hogy az új átadások csak több negyedév késéssel tudnak alkalmazkodni a megváltozott keresleti viszonyokhoz, másrészt a második negyedévben az NHP Zöld otthon Program még keresleti oldalról is támogathatta az újlakás-tranzakciókat.

Itt letölthetőMagyar Nemzeti Bank novemberi lakáspiaci jelentése.

Összefoglalónk az MNB lakáspiaci jelentés bemutató sajtótájékoztatójáról: Szűkül a lakáspiac, de egyelőre nem lesz új zöldhitel

 

Megjelent: 43 alkalommal Utoljára frissítve: 2022. november 24., csütörtök 13:33

Blog archivum