Hiába jók a magyar gazdaság foglalkoztatási mutatói, a magas infláció okozta reálbércsökkenés és az alacsony fogyasztói bizalom érdemben visszavetette a keresletet a lakáspiacon – derült ki a Magyar Nemzeti Bank (MNB) múlt héten bemutatott új lakáspiaci jelentéséből. Ez megmutatkozik mind az új lakások, mind a lakáshitelek iránti alacsony keresletben is.

Az új lakáshitel-szerződések volumene 41 százalékkal maradt el az előző év azonos időszakától, de már mutatkozott némi élénkülés, és a bank többsége az élénkülés folytatására számít. 2023 harmadik negyedévében megvalósult lakáspiaci tranzakciók száma 11 százalékkal csökkent éves összevetésben, azonban az előző negyedévhez képest már 10 százalékos növekedés volt megfigyelhető. A jegybank szakértői szerint a kereslet csökkenéséhez hozzájárult az otthonteremtési támogatások szűkítésének bejelentései is. Ugyanakkor úgy gondolják, hogy ennek hatását tompíthatja az október végén meghirdetett csok plusz program, amely 2024-től a gyermeket vállaló házaspárok számára teszi lehetővé kedvezményes kamatozású hitel felvételét.

A TLE kérdésére, hogy mekkora keresletnövekedésre számítanak a csok plusz bevezetésével, látva a kedvezmény eddig megismert szigorú feltételeit (csak vállalt gyerekre, csak hitel, az igazán nagy összeghez több gyerek kell + első lakás vásárló legyen), amelyekkel viszonylag szűk körnek látszik kimaxolhatónak a támogatás, azt a választ kaptuk, hogy „az MNB számításai szerint, amelyek egybevágnak a Kulturális és Innovációs Minisztérium várakozásaival, évente átlagosan nagyjából 12-13 ezer belépő és 350-400 milliárd forint kibocsátott volumen várható a CSOK Plusz programban, azzal, hogy az első évben valamivel több igénylő lehet. Az otthonteremtési- és családtámogatási programok összességében vett átalakításai, a CSOK és Babaváró hitel átalakítása és a CSOK Plusz bevezetése várakozásaink szerint együttesen 2024-től kismértékben élénkíthetik a lakáspiacot. A lakástranzakciók számát tekintve a változások összességében egyszámjegyű többletbővülést implikálhatnak. Fontos kiemelni, hogy a fenti becslések a program paramétereivel kapcsolatos eddigi bejelentéseken alapszanak, ugyanakkor pontos becslés csak a kapcsolódó rendelet megjelenését követően, a részletszabályok ismeretében tehető.”

Ezeket a számokat kellene meghaladni

A fővárosban közel harmadával, vidéken hatodával csökkent az átadott lakások száma 2023 első három negyedévében a tavalyi év hasonló időszakához képest.

Az átadott új építésű lakások száma elhelyezkedés és építtető szerinti bontásban

Forrás: KSH

2023 első három negyedévében 10,8 ezer új építésű lakóingatlan kapott használatbavételi engedélyt Magyarországon, 21 százalékkal elmaradva az előző év azonos időszaki adatától. A vizsgált időszakban a budapesti lakásátadások száma esett vissza legnagyobb mértékben (29 százalékkal), amiben 90 százalékos súlyt képviselnek a vállalkozói lakásépítések. A fővároson kívüli településeken 17 százalékkal csökkent az átadott lakások száma az első három negyedévben, ezen belül a vállalkozói építések és a természetes személyek által építtetett lakóingatlanok (családi házak) száma lényegében azonos ütemben mérséklődött.

Jelentősen csökkent a kiadott lakásépítési engedélyek száma is minden településtípus esetében.

A kiadott lakásépítési engedélyek lakásszáma és annak éves változása engedélytípusok szerint

Forrás: KSH

2023 első első három negyedévében 14,9 ezer új lakásra adtak ki építési engedélyt, ami 43 százalékos csökkenést jelent 2022 azonos időszakához képest. Az építési engedélyek lakásszámának csökkenése az egylakásos épületek (családi házak) esetében 42 százalékos, többlakásos épületek esetében 43 százalékos volt éves összevetésben. Az egyszerű bejelentés alapján tervezett lakásépítések száma az egylakásos épületek engedélyeinél is nagyobb mértékben, 48 százalékkal csökkent. A fővárosban 2023 első három negyedévében 5,1 ezer új lakás kapott építési engedélyt, amely 39 százalékkal elmarad az előző év azonos időszakától.

Településtípusok szerint vizsgálva a községekben csökkent legnagyobb mértékben, mintegy 49 százalékkal az engedélyezett lakások száma, de a nem megyei jogú városokban is 43 százalékos, a megyei jogú városokban pedig 39 százalékos visszaesés volt tapasztalható az előző év azonos időszakához képest. A lakásépítési engedélyezési adatok egyértelműen a lakásépítési aktivitás csökkenését jelzik, amihez a lakáspiaci bizonytalanság, a megemelkedett lakáshitel kamatok, a csökkenő reálbérek, és a családtámogatási rendszer átalakítása is hozzájárulnak.

Budapesten valamelyest bővült a fejlesztés alatt álló lakások száma, de sok projekt esetében még nem indult el az építkezés. 2023 harmadik negyedévében összesen 44,7 ezer lakást kitevő társasházi projekt volt fejlesztés alatt (legalább az építési engedélyezési eljárást megkezdve) Budapesten, ami 14 százalékos növekedést mutat az előző év azonos időszakához képest, és enyhe emelkedést a második negyedévi szinthez viszonyítva is. A fejlesztés alatt álló lakások 49 százaléka még tervezési fázisban van, 44 százalékuk pedig már építés alatt áll. Éves összevetésben továbbra is magas azon állomány, ahol már megszerezték az építési engedélyeket, azonban a kivitelezés még nem kezdődött meg. Ez a fejlesztés alatt álló lakások 38 százalékát érinti.
A fejlesztők a jelenlegi bizonytalan gazdasági környezetben még kivárnak a projektek elindításával, azonban a megszerzett építési engedélyek révén a jövőben a kereslet fellendülésére az újlakás-kínálat képes lesz gyorsabban reagálni.  

A negyedév során megvalósult újlakás-tranzakciók jelentős keresletcsökkenésről tanúskodnak.

A budapesti eladott új lakások száma, és az átárazások aránya a hirdetett új lakásokon belül

Forrás: ELTINGA – Budapesti Lakáspiaci Riport.

A Budapesten eladott új lakások száma továbbra is alacsony, 2023 harmadik negyedévében mindössze 665 új társasházi lakás kelt el (elő- és végszerződések együtt), ami az előző év azonos negyedévi eladásoktól 41 százalékkal, az előző negyedévitől pedig 17 százalékkal elmaradt. Ennél alacsonyabb újlakás-tranzakció csak a Covid megjelenésének negyedévében volt megfigyelhető.

Adatforrás: MNB, Lakáspiaci jelentés - 2023.11.