2022 nyarán a Covid-19 miatti veszélyhelyzet lejártával újraindultak az ingatlanárverések. Az elmúlt egy évben 21 ezer ingatlant tűztek ki árverésre, amelyek összértéke meghaladta a 199 milliárd Ft-ot. Többségük lakóingatlan, átlagos értékük 9,4 millió Ft, többségük 5 millió Ft alatti értékű, kilencből csak egy elárverezett ingatlan értéke érte el a 20 millió Ft-ot. Az adatokból kiderült, hogy az árverésre bocsájtott ingatlanok többsége az ingatlanállomány kevésbé keresett, így alacsonyra értékelt szegmenseiből, valamint feltehetően alacsony jövedelmű háztartások vagyonából kerül ki.
Még így sem sikerült sok házat, lakást értékesíteni: az árverés alatt állt ingatlanoknak csupán a felére érkezett vételi ajánlat. A licitáló által megajánlott vételár az érintett ingatlanok 47%-ában nem éri el a kikiáltási árat. Az érvényes licittel befejeződő ingatlanárverésekből nem lesz feltétlenül kilakoltatással záródó eset, mert az adós rendelkezhet másik ingatlannal, nem él életvitelszerűen az elárverezett ingatlanban, illetve a birtokbaadás kilakoltatás nélkül zajlik le.
Azokban az esetekben, ahol az aktuális licit az ingatlan kikiáltási ára alatt van – azaz kevesebb pénzt kínálnak érte, mint amennyiért meghirdették –, átlagosan 1,8 millió Ft a különbség a két érték között. Ezt az összeget az adósok veszteségként szenvedik el, mivel az ingatlanjukat értéke alatt árverezik el. Így a lakásvesztés valószínűsége is nagyobb a végrehajtás során. Azokban az esetekben, ahol a licit meghaladja az ingatlan kikiáltási árát – azaz több pénzt kínálnak érte, mint amennyiért meghirdették –, átlagosan 4,1 millió Ft a különbség a két érték között. Ezekben az esetekben az adós vagyona nem csökken az árverés során, és nagyobb eséllyel fedezheti a tartozásokat az árverezésből befolyó összeg – olvasható a kutatási gyorsjelentésben.
Arról nincs adat, hogy az ingatlanvégrehajtások mekkora arányban vezetnek az adós háztartás lakásvesztéséhez. A végrehajtási törvény a lakásvesztést azzal próbálná mérsékelni, hogy az induló liciteket magasabban határozza meg olyan esetekben, ahol az adósnak az elárverezendő ingatlan az egyetlen lakóingatlana és a lakóhelye a végrehajtás megindítását megelőzően fél évig ebben volt. Ez a szabály ugyanakkor nem csökkenti érdemben az ingatlanárverésen keresztüli lakásvesztést.
Ha az ingatlanárverésen nem alakul ki licitverseny és az ingatlan becsértéke is alacsony, a befolyt összeg nem feltétlenül fedezi az adósságokat, a végrehajtónak járó költségtérítést és jutalékot. Ilyen esetben hiába volt eredményes az árverés, a háztartás nem tud kikerülni az adósságcsapdából. Berlinger Edina, Dobránszky-Bartus Katalin és Molnár György kutatása szerint a végrehajtások után megmaradó tartozások szegénységi csapdát hoznak létre, egyéni és társadalmi szinten is jóléti veszteségeket okoznak.
A kilakoltatási moratóriumok vagy a Covid-19 veszélyhelyzet alatt az árverések leállítása ugyan segítenek a háztartásoknak abban, hogy időt nyerjenek a végrehajtás leállítására vagy a lakásvesztés elkerülésére, ugyanakkor nem kínálnak átfogó megoldást a háztartási eladósodásra.
Azt is megállapították, hogy az elmúlt évben zajló ingatlanárverések jelentős hányada sok évvel ezelőtti adósságok miatt indult. Az árverések kétharmada 2015 és 2023 között indult, harmada azokat foglalja magában, ahol a 2008-as gazdasági válságot követően keletkeztek az adósságok.
Vélhetően a Covid-19 járvány hatásai, valamint a jelenlegi magas infláció hozzájárulnak a háztartások jövedelmének csökkenéséhez és az eladósodás kockázatának növekedéséhez. Ennek hatásai a végrehajtások terén csak évek múlva válnak majd igazán láthatóvá.
Befejezett ingatlanárverések száma (2022. szeptember - 2023. augusztus)
Az ingatlanárverések egyenlőtlenül oszlanak meg az ország területén: az ország keleti felében, köztük nagyvárosi agglomerációkban (pl. Miskolc) és a budapesti agglomerációban fordulnak elő nagyobb számban, míg az ingatlanvégrehajtásoktól „mentes” települések az ország apró- és kisfalvas térségeiben fordulnak elő nagyobb számban, illetve a kedvezőbb gazdasági helyzetben levő Északnyugat-Dunántúlon. (Az ország mintegy 800 településén nem volt befejezett ingatlanárverés, az elmúlt egy év 21 ezer esetét tekintve.)
Az elemzők által levont következtetés, hogy a háztartási eladósodás és a jövedelmi viszonyok térbeli egyenlőtlenségei az ingatlanárveréseken keresztül felerősödnek. A növekvő egyenlőtlenségek három fő tényezője az, hogy a szegényebb településeken az ingatlanvégrehajtások gyakoribbak, a kikiáltási árak alacsonyabbak, a vételi ajánlatok többsége pedig kikiáltási ár alatti. Az adatok alapján megállapították, hogy az eladósodott háztartások számára ingatlanjuk elárverezése vagyonvesztést jelent, így az ingatlanvégrehajtások felerősítik a társadalmi és a területi egyenlőtlenségeket, és növelik a lakásvesztés kockázatát.
A kutatók a Magyar Bírósági Végrehajtói Kar elektronikus árverési rendszerében lévő adatokból dolgoztak.
A kiadvány az alábbi linken interaktív változatban elolvasható: https://arcg.is/0aXvbf0
