2022 első három negyedéve során összesen 13 617 új lakás kapott használatbavételi engedélyt, ami 7,7 százalékkal magasabb az előző év azonos időszakához képest. Az első három negyedévben összességében 29,6 százalékkal emelkedett a természetes személyek által építtetett vidéki új lakóingatlanok (családi házak) átadása. Ezzel együtt Budapesten a vállalkozások által építtetett új lakások átadása csökkent, éves összevetésben ugyanezen időszak alatt 10,6 százalékkal.
Az átadott új építésű lakások száma elhelyezkedés és építtető szerinti bontásban
KSH
Az MNB előrejelzése alapján 2022 egészében mintegy 23 ezer lakás átadása várható, ami éves szinten 17 százalékos növekedésnek felel meg.
A használatbavételi engedélyt kapott lakások számának előrejelzése
KSH, MNB
Jövőre azonban már nem várható a lakásátadások számának további emelkedése: a gazdaság lassulásával és a lakáspiaci kereslet csökkenésével összhangban 2023 folyamán már stagnálásra lehet számítani az átadott újlakások számában. A lakásvásárlás elérhetőségének érdemi romlása ugyanakkor az átadások csökkenését is előrevetítheti.
Mérsékli viszont a lefelé mutató kockázatokat, hogy a Kormány a kedvezményes 5 százalékos lakásáfa alkalmazhatóságát a 2024. év végéig építési engedélyt kapó ingatlanokra 2028. év végéig meghosszabbította.
A kiadott új lakásépítési engedélyek száma ugyanakkor jelentősen nőtt: 2022 első három negyedévében összesen 25 984 új lakásra adtak ki építési engedélyt, ami 15,8 százalékos növekedést jelent 2021 első három negyedévéhez képest.
Az építési engedélyek lakásszámának növekedése szinte teljes egészében a Budapesten tervezett lakásépítéseknek köszönhető. A fővárosban az első három negyedévben 8 400 új lakás kapott építési engedélyt, ami 99,3 százalékkal magasabb éves összevetésben. A többi településtípuson lényegében stagnált, vagy csak kismértékben változott az új építési engedélyek lakásszáma.
Megépülnek-e az engedélyezett lakások?
A lakóprojektek megvalósulását számos tényező befolyásolja: a lakásépítési költségek, a rendelkezésre álló finanszírozási lehetőségek, az újépítésű lakások iránti fizetőképes kereslet.
Az építőipari termelést gátló tényezők
Európai Bizottság
Az általános bizonytalanság és a lakásárak drasztikus emelkedése, különösen a lakáshitelek kamatainak jelentős emelkedésével fékezi a lakáspiaci keresletet, még akkor is, ha korszerű újépítésű lakásról van szó. A harmadik negyedévben dinamikus áremelések mellett jelentősen csökkent a tranzakciószám a fővárosi újlakás-piacon. A Budapesten eladott új lakások száma 2022 harmadik negyedévében visszafogott volt, 1 125 új társasházi lakás kelt el (elő- és végszerződések együtt), ami a második negyedévi és az előző év azonos negyedévi eladásoktól egyaránt jelentősen, 40 százalékkal elmaradt.
A vizsgált negyedévben a szabad kínálaton belül az átárazott lakások aránya az előző negyedévi 48,8 százalékról 32,3 százalékra mérséklődött, s ezen belül kis mértékben csökkent, de még így is 94,8% a drágított lakások aránya. A negyedév során a legalább BB energetikai tanúsítvánnyal rendelkező lakások esetében a szabad lakások 33 százalékánál emeltek árat, amíg a CC besorolású lakások 24 százalékát drágították.
Ami a projektek megvalósítását illeti, a KSH adatai alapján 2022-ben magas volt a lakásépítési költségek emelkedése. (A hazai építőipari árak emelkedése a hatodik legmagasabb volt EU-s összehasonlításban a második negyedévben.) Az anyagköltség 21,7 százalékkal növekedett a második negyedévben az előző év azonos időszakához képest. Az építőipari munkaerőköltség szintén jelentős mértékben, 16,7 százalékkal, amíg a lakásépítési költségek összességében 19,7 százalékkal emelkedtek éves bázison. Előretekintve az energiaárak közelmúltbeli emelkedése további dráguláshoz vezethet, elsősorban az energiaintenzív építőipari alapanyagok (többek között cement, tégla, üveg) gyártásának területén.
A lakásépítési költségek és a nominális lakásárak éves változása
KSH
A munkaerőhiány továbbra is jelentős mértékben korlátozza az építőipari vállalatok teljesítményét, azonban a korábbinál kisebb mértékben. Az építőiparban foglalkoztatottak száma továbbra is meghaladja a 2008-as válság előtti csúcsot. Ezt erősítheti, hogy a kormányzati beruházások várt csökkenése építőipari kapacitásokat szabadíthat fel a lakásépítések számára. A teljesítmény visszaesésében a megemelkedett energiaárakon keresztül az energiaintenzív építőipari alapanyagok további drágulása is szerepet játszik.
Az időszakos építőanyag- és a folyamatos szakemberhiány is hozzájárult ahhoz, hogy 2021-ben és 2022 első félévében tovább nőtt a lakásépítésekhez szükséges kivitelezési és engedélyezési idő hossza. A kivitelezési idők, vagyis az építési és használatbavételi engedélyek között eltelt idők 2019 óta folyamatosan hosszabbodnak az új építésű lakások esetén. A 2021-ben használatbavételi engedélyt kapott új építésű lakások 46 százaléka esetén 3 évnél rövidebb volt a kivitelezési és engedélyezési idő az első építési engedély kiadásától számítva.
Ezt mutatja az is, hogy az átadott lakásokon belül a legalább 4 éve építési engedélyt szerzett lakóingatlanok aránya a 2019-es 10 százalékról 2022 első félévére 43 százalékra emelkedett. A kivitelezési idők 2021-ben annak ellenére emelkedtek, hogy összességében csökkent a befejezett új lakások száma, ami vélhetően annak is köszönhető, hogy 2021-ben csökkent a rövidebb kivitelezési időt igénylő családi házas építkezések száma.
A 2021 óta elkészült fővárosi újlakás-fejlesztések többségénél 2–3 évig tartott a kivitelezés. Ezen időszak alatt 18 százalékkal emelkedett az építés alatt álló lakások száma a fővárosban. Amíg a 2022 első negyedévében befejezett lakások 57 százaléka készült el 2 éven belül, ez a második negyedévben befejezett lakások 30 százalékára volt jellemző. Az első negyedévben 844 új lakás, amíg a második negyedévben 1 405 új lakás fejlesztése zárult le Budapesten. 2022 harmadik negyedévében tovább csökkent a 2 éven belül elkészült lakások aránya, mintegy 20 százalékra, és döntő többségét 2,5–3 évig fejlesztették, amiben az évek óta jelen lévő, fokozott alapanyaghiány is szerepet játszhatott. 2022 harmadik negyedévében az építés alatt álló vagy tervezett budapesti új lakások 59 százaléka volt csúszásban a projektek eredetileg bejelentett várható átadásához képest, 22 százalékuk pedig egy évnél is nagyobb csúszásban van.
A finanszírozást tekintve, 2022 harmadik negyedévében folytatódott a hitelkereslet visszaesése a lakóingatlan-projekthitelek esetében. A Hitelezési felmérésre adott válaszok alapján 2022 harmadik negyedévében a bankok nettó értelemben vett 24 százaléka szigorított a lakásprojektek finanszírozási feltételein iparág-specifikus problémákra hivatkozva. 2022 negyedik és 2023 első negyedévére előretekintve további szigorítást helyezett kilátásba a bankok nettó 62 százaléka a szektort érintő problémák kapcsán.
A lakásprojektek hitelezési feltételei és a kereslet alakulása
MNB, a bankok válaszai alapján
2022 harmadik negyedévében a válaszadó intézmények nettó értelemben vett 54 százaléka a hitelkereslet csökkenéséről számolt be a lakásprojektek kapcsán, amelyben döntő többségük szerint a kamatkörnyezet emelkedése játszott szerepet. A növekvő hitelkamatok és a csökkenő ingatlanberuházási kedv következtében a bankok nettó 84 százaléka további visszaesést vár a hitelkeresletben a következő fél évben.
Mindez hozzájárult ahhoz, hogy az újonnan piacra kerülő lakások alacsony száma és szűkös szabad kínálat jellemzi a budapesti újlakáspiacot. 2022 harmadik negyedévében a fővárosban a fejlesztés és értékesítés alatt álló új társasházi projektek lakásszáma 14,3 ezer darabot tett ki, ami éves alapon 3,3 százalékos emelkedést jelent, de hozzávetőlegesen 15 százalékkal alacsonyabb, mint a 2016–2020-as időszakban piacon lévő újlakásállomány. A még szabad kínálat visszaesése megállt az előző negyedévhez képest, de éves összevetésben 36 százalékkal kevesebb a megvásárolható új építésű lakás Budapesten (4,4 ezer darab). A harmadik negyedévben éves és negyedéves alapon is 40 százalékkal csökkent az eladott fővárosi új lakások száma, a szabad kínálatot ugyanakkor dinamikus áremelések jellemezték.
A Budapesten fejlesztés és értékesítés alatt álló új lakások elérhetősége és az új bejelentések lakásszáma
ELTINGA – Budapesti Lakáspiaci Riport
2022 harmadik negyedévében összesen 39,1 ezer lakás volt fejlesztés alatt Budapesten, ami 10 százalékos növekedést jelent az előző év azonos időszakához képest. A lakások közül 18 ezer még csak tervezési fázisban van, 19 ezer lakás esetében pedig már megkezdődött a kivitelezés. Az építési engedélyezési folyamatban járó projektek lakásszáma a második negyedévhez képest 58 százalékkal nőtt. A fejlesztés alatt lévő lakások közel 60 százalékát még nem hirdették meg értékesítésre, ami az elmúlt évben inkább 50 százalék körül alakult, ugyanakkor ezen kategóriában előző negyedévhez képest 19 százalékkal nőtt az épülő vagy már elkészült lakások száma, így a közeljövőben mintegy 6 ezer lakás megjelenése várható a piacon.
A budapesti eladott új lakások száma, és az átárazások aránya a hirdetett új lakásokon belül
ELTINGA – Budapesti Lakáspiaci Riport
Az épülő és elkészült budapesti projektekben a lakások rendre 74 és 73 százalékát kínálták eladásra 2022 harmadik negyedévében, a tervasztalon létező lakások esetében azonban csupán 8 százalékuk volt megvásárolható. Az épülő és tervasztalról elérhető lakások esetében jellemző az ütemezett értékesítés annak érdekében, hogy a fejlesztők kontrollálni tudják az egyre nehezebben kiszámítható kivitelezési költségeket.
Az értékesítés alatt álló új társasházi projektek lakásszáma vidéken
ELTINGA – Vidéki lakáspiaci riport
Vidéken 2022 harmadik negyedévében az értékesítési fázisban lévő projektek lakásszáma 9 916-ot tett ki, ami közel megegyezik az egy évvel korábbi fejlesztési aktivitással. A második és harmadik negyedévben összesen 1 866 lakást értékesítettek vidéken, ami 30 százalékos visszaesést mutat éves összevetésben. Ennek ellenére tovább csökkent a szabad lakások száma, 10 százalékos éves mérséklődést követően 5 630 új építésű lakás volt elérhető 2022 szeptemberében. A fejlesztés alatt álló vidéki lakások több mint fele 10 járásban épül, a legtöbb, 1 289 lakás a Siófoki járásban, amelyet az autóipari nagyvárosok, Győr, Debrecen és Kecskemét követnek.
Új lakások átlagos négyzetméterárának alakulása
ELTINGA – Budapesti Lakáspiaci Riport, Vidéki Lakáspiaci Riport
Itt letölthető a Magyar Nemzeti Bank novemberi lakáspiaci jelentése.
Összefoglalónk az MNB lakáspiaci jelentés bemutató sajtótájékoztatójáról: Szűkül a lakáspiac, de egyelőre nem lesz új zöldhitel
Kapcsolódó cikkek:
Egyre nehezebb a lakáshoz jutás Magyarországon is
Erősen koncentrált a korszerűtlen lakások területi eloszlása