Párdi Zsófia / igylakunk.hu

A lakásszektor 2022-ben is erős évre számíthat

2022.01.05. Írta:

Van mire építeni a lakásszektorban 2022-ben: az elérhető otthonteremtési támogatások tavaly létrejött rendszere, az erősödő építőipar, a gazdasági környezet megalapozott egy, a lakásépítések, lakásfelújítások szempontjából erős folytatást. Az emelkedő építési költségek és hitelkamatok, valamint a továbbra is jelentős szakemberhiány ugyanakkor komoly kihívásokat is tartogat az építkező, korszerűsítő családok és az építőipari szereplők számára.

Otthonteremtési támogatások és hitelek

2021-ben széleskörű támogatási rendszer volt elérhető a lakásépítő, lakásvásárló és lakásfelújító családok számára. A korábbi támogatások mellé újak érkeztek, és ez a rendszer várhatóan nem fog érdemben változni 2022-ben.

A kedvezmények egy része vissza nem terítendő támogatás (csok, falusi csok, áfakedvezmények, lakásfelújítási támogatás, illetékkedvezmények, napelem-támogatás), ezek mellett többféle támogatott hitelkonstrukció (csok-hitel, Zöld hitel, lakásfelújítási kölcsön) is rendelkezésre áll.

Ezek a támogatások idén hozzáférhetők maradnak a jogosultak számára, de a 2022. második felében lakásvásárlást tervezőknek mindenképp számolni kell azzal, hogy a zöld hitel 200 milliárd forintos kerete kimerülhet. A most ismert szabályozás szerint 2022 közepén a falusi csok, év végével az 5%-os kedvezményes áfa, lakásfelújítási támogatás és kölcsön, valamint a Babaváró hitel is véget ér. Mindezek az év első felében mind a lakásvásárlások, mind a felújítások esetén erősebb keresletet generálhat.

„Mivel a támogatások a vételárnak jelentős részét kitehetik, összességében kevés piaci lakáshitelre lesz szüksége egyes családoknak 2022-ben. Emiatt a piaci kölcsönök drágulásának hatása nem fog markánsan megjelenni az ingatlanok árában. Azt azonban nem szabad elfelejteni, hogy nem mindenki kaphat ugyanannyi támogatást: a gyermektelen használt lakást keresők például nem számíthatnak állami segítségre. Számukra a piaci hitelek drágulása az ingatlanárak csökkenése nélkül komoly terhet jelenthet” – olvasható a Bankmonitor összefoglalójában.

A bankok már az év indulásakor tovább emelték az új lakáshitelek kamatait. Ennek hatására már 5-10 ezer forinttal is megnőtt egy nagyobb összegű kölcsön törlesztőrészlete a november elejihez képest. A Bankmonitor szakértői szerint ez komoly hatással lehet mindazokra, akik hitelből szeretnék megvenni álmaik otthonát, hiszen várhatóan magasabb törlesztőrészlet mellett igényelhetik meg a szükséges kölcsönt.

A meglévő hitelek árában is emelkedésre számítanak, ez azonban várhatóan 2022-ben nem fog tömeges ingatlaneladáshoz vezetni. Ugyanis a kormány által bevezetett programok – moratórium, kamatstop – védik az adósokat. Illetve a fizetési problémák is hónapok, évek alatt vezethetnek a fedezeti ingatlan értékesítéséhez.

Mivel a Magyar Nemzeti Bank becslése szerint az ingatlan-adásvételek 60 százalékát részben hitelből finanszírozzák a vevők, a dráguló hitelek akár fékezhetik a lakáspiaci keresletet. Ugyanakkor sok vevőjelölt várhatóan pont a várhatóan tovább emelkedő piaci kamatok miatt minél előbb szeretné lebonyolítani a lakásvásárlást, ezért az év első hónapjaiban erős lehet a forgalom a lakáspiacon. A kamatemelések nem érintik az államilag támogatott lakáscélú hiteleket, így például a babaváró kölcsönt sem, ezért ezek a konstrukciók még jobban felértékelődhetnek.

Építési költségek: anyagárak, munkaerő

Ugyanakkor a lakásvásárlást, építkezést, korszerűsítést tervezők nem hagyhatják figyelmen kívül az alapanyagárak, munkadíjak alakulását. 2021-ben jelentősen emelkedtek az építőanyagárak, ez várhatóan a jövő évben is folytatódni fog. Az előállítási költségeket jelentős mértékben növeli az energia és a fuvarozás drágulása, ráadásul az alap- és nyersanyagpiaci árak az első fél évben tapasztalt magas szinten stabilizálódtak, így a gyártók több terméküknél (épületgépészeti berendezések, szálas hőszigetelő anyagok) 10-20 százalékos áremelésre kényszerülnek 2022-ben a Magyar Építőanyag és Építési Termék Szövetség szerint.

Jelentősen emelkedtek a kivitelezői munkadíjak is, ami várhatóan fokozódni fog, hiszen várhatóan még nagyobb lesz a kereslet az amúgy is kevés szakember iránt. Az ágazatban nem mennyiségi, hanem minőségi, azaz szakmunkás és mérnökhiány van, aminek enyhítésére folyamatosan keresik a megoldást.

Az Építési Vállalkozók Országos Szakszövetsége (ÉVOSZ) elnöke úgy látja, hogy a kereslet és kínálat kiegyenlítődésének éve lesz 2022, ami kedvező hatással lehet az árakra, és a szakmunkás-, valamint mérnökhiányból eredő feszültséget is jobban lehet majd kezelni a korábbiaknál kisebb iparági növekedés közben.

A szakszövetség elnöke úgy látja, hogy a magyar építőipar jó perspektívákat kínál, éppen ezért is igyekeznek hazahívni a nehéz években, azaz 2008-2014 között külföldre szegődött szakmunkásokat és mérnököket, akik egy része saját vállalkozás alapítására készül, másokat pedig konkrét, testre szabott ajánlatokkal keresnek meg azok a cégek, akik tudják állni a versenyt a nemzetközi munkaerőpiacon. 

Az építési telkek piacán is árrobbanás lehet Balogh László, az ingatlan.com vezető szakértője szerint, ugyanis a csak a 2022 végéig építési engedélyt szerzett vagy egyszerű bejelentéssel épülő új ingatlanokat lehet 2026 végéig a kedvezményes, 5 százalékos lakásépítési áfával megvásárolni. Mivel elérhető telkekből egyre kevesebb van, és leginkább a nagyvárosok agglomerációs övezeteiben épülő kertes házak esetében ösztönzi az építtetőket a minél gyorsabb telekvásárlásra.

Az építési költségek emelkedése mindenképpen hatni fog az új lakások árára, de a jó állapotban lévő használt lakások értéke is növekedhet a felújítási költségek emelkedése miatt.

Ez várható a lakáspiacon

Az ingatlan.com elemzése szerint összességében 2022-ben - hasonlóan a tavalyi forgatókönyvhöz - az év első felében erőteljes bővülés várható a lakáspiaci forgalomban és az árak is szinte mindenhol emelkedhetnek, azt követően fennmarad a növekedés, de a tempó valamivel visszafogottabb lehet.

Mint írják, a nagyvárosok agglomerációs térségei a használt lakások iránti erős kereslet 2020-hoz és 2021-hez hasonlóan az idén is fennmarad. Ugyanígy a nyaralóövezetekben - többek között a Balaton mellett - lévő ingatlanok ára az országos átlagnál nagyobb mértékben növekedhet. Összességében a használt lakásoknál árnövekedés lesz, de a korábbinál enyhébb ütemben. Várhatóan 5-10 százalékos drágulásra lehet számítani. Balogh László szerint ennek oka, hogy az elmúlt 7 évben - rövidebb megingásoktól eltekintve - fokozatosan drágultak a lakások, így az áremelkedés is szükségszerűen egyre lassabb lesz országos szinten.

Ami az új lakásokat illeti, az áremelkedés itt sem fog megállni, de enyhítheti a kínálat növekedése. A Portfolio évvégi összesítése szerint a budapesti lakásépítési projektekben összesen mintegy 22-23 ezer új lakás fog hamarosan elkészülni, vagy épp készült el (ha a tervezetteket is belevesszük, több mint 25 ezer) a Budapesti Lakáspiaci Riport adatai és a piaci információik alapján. A legnagyobbak mindegyikében egyszerre több mint 340 lakás épül, és a teljes új budapesti lakásállomány 13 százaléka öt projektben, illetve egy adott projekt valamelyik ütemében összpontosul. A várható átadási idő némelyiknél már 2023-ra kitolódik, illetve van olyan, ami egyelőre tervezési fázisban tart és a kivitelezése még nem indult el.

Az államilag vagy a jegybank által támogatott lakáshitel-konstrukciók több szempontból is befolyásolhatják a lakáspiacot – írja az ingatlan.com. Egyrészt a zöld otthon program keretében elérhető lakáshitel-konstrukció az egyik legkedvezőbb megoldás, amelynek segítségével energiatakarékos új otthont lehet vásárolni vagy építeni. Emiatt jelentősen növekvő kereslet várható a programnak megfelelő új lakásokra. A fokozódó érdeklődés és az emelkedő alapanyag- és bérköltségek miatt 10-20 százalékkal növekedhet az új lakások ára, ám a kedvezményes zöld lakáshitel ezt a hatást valamelyest kompenzálni tudja. A zöld otthon program első 200 milliárdos kerete valószínűleg áprilisig kitart majd, de az MNB tavaly megszerzett zöld mandátumának köszönhetően az ingatlan.com arra számít, hogy a hitelkeret tovább bővülhet. Balogh László szerint az még viszont kérdés, hogy a kínálat kj tudja-e szolgálni a keresletet, azaz épül-e elegendő új lakás. Úgy véli, hogy 2022 az új lakások éve lesz, akár 25-30 ezer új lakás átadása várható.

Az ÉVOSZ elnöke szerint ugyan véget ért az utóbbi éveket jellemző 20 százalék fölötti éves termelésnövekedés korszaka az építőiparban, viszont az ágazat 10-15 százalékkal könnyedén tudna továbbra is bővülni, a lakásépítés továbbra is a szektor húzóereje marad.

Felhasznált források: ingatlan.com, Portfolio, ÉVOSZ, Bankmonitor, vg.hu, MÉASZ, Bank360

Megjelent: 326 alkalommal Utoljára frissítve: 2022. január 06., csütörtök 12:34

Blog archivum